הערת אזהרה לטובת קונים במסגרת עסקת קומבינציה
המקור החוקי לרישום הערת אזהרה הוא סעיף 126 לחוק המקרקעין. כאשר הוכח לרשם המקרקעין כי בעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין, התחייב בכתב לעשות עסקה במקרקעין, או להימנע מלעשות בהם עסקה, ירשום הרשם על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי על פי ההתחייבות (בדרך כלל לפי בקשת המוכר או הקונה) הערה על כך.
מהו מעמדה המשפטי של הערת אזהרה?
השאלה אם הערת אזהרה היא “זכות במקרקעין” שנויה במחלוקת בין הפוסקים והמומחים ובין עורכי דין שונים, אולם ההשקפה הרווחת היא כי, הערת אזהרה, אינה זכות קניינית, אלא באה רק להבטיח את מימוש הפן הקנייני של ההסכם בין המוכר לקונה. למעשה הערת אזהרה, באה להבטיח כי לא תרשם עיסקה הסותרת את ההערה, עסקאות נוגדות.
עסקת קומבינציה ורישום הערה לטובת הקונים
האם במסגרת עסקת קומבינציה חייב בעל מקרקעין לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הקונים ?
עסקת קומבינציה היא במהותה התקשרות בין בעל מקרקעין לבין קבלן, אשר במסגרתה מתחייב בעל המקרקעין להעביר לידי הקבלן, חלקים מהמקרקעין, בתמורה לבנייתו של הקבלן על אותם מקרקעין. הדירות העתידות להבנות על המקרקעין, נמסרות בחלקן לבעל מקרקעין, ובחלקן נמכרות על ידי הקבלן לאחרים.
התחייבות בעלי מקרקעין מול קבלנים
חלק בלתי נפרד מעסקת הקומבינציה, בין הקבלן לבעל המקרקעין, הינו התחייבות בעל המקרקעין, לאפשר לקבלן למכור דירות לאחרים, ולאפשר לאותם קונים, לרשום הערות אזהרה על המקרקעין שבבעלותם , על מנת להבטיח את זכויותיהם החוזיות. התחייבות זו מקנה לקונה את הזכות לרשום הערת אזהרה לטובתו.
לקבלת יעוץ משפטי איכותי, לחץ כאן: סיוע משפטי
בעסקת קומבינציה, מתקשר הקבלן במהלך הבנייה, ואף לפני תחילתה, עם קוני הדירות, ובכספים שהוא מקבל מהם, הוא מממן את העסקה. אין קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין הקונים, ואין בכך כדי להטיל על בעל המקרקעין את ההתחייבויות שהקבלן לקח על עצמו כלפי הרוכשים, לבנות ולהשלים את הבניה.
אולם, בעל המקרקעין מתחייב במסגרת ההסכם מול הקבלן, להרשות לקבלן להתקשר עם הקונים למכירת הדירות, וכדי להבטיח את הקונים שלא תרשם עסקה הנוגדת את זכויותיהם, מסכים בעל הנכס שתרשמנה לטובתם הערת אזהרה.
התחייבות בעל המקרקעין לרישום הערת האזהרה לטובת הקונים
הסכמת בעל המקרקעין לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים, מעוגנת בהסכם הקומבינציה שבינו לבין הקבלן ובייפוי כח בלתי חוזר שנותן בעל המקרקעין, בו הוא מסמיך את מורשהו לרשום הערות אזהרה.
בעל המקרקעין רשאי לסייג את הסכמתו ולהתנותה בתנאים. הוא רשאי להגביל את רישום האזהרה ואת סמכות המורשה המוסמך על ידיו בייפוי הכח, ובלבד שהדברים יאמרו בצורה ברורה ובלתי משתמעת לשתי פנים. יודגש, כי הסכמתו של בעל המקרקעין לרישום הערת האזהרה הינה הכרחית.
הגבלת הסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים
התנאה של בעל המקרקעין על רישום הערות אזהרה, הינה על מנת להבטיח כי הקבלן יעמוד בהתחייבויות כלפי בעל המקרקעין לפני רישום ההערה. לדוגמא – ניתן להתנות את הרשות לרשום הערות אזהרה בכך שכבר התקבל היתר בנייה.
ברור שרישום הערות אזהרה מבלי שניתן היתר בנייה, פוגע בזכות בעל הנכס, שכן התמורה שהוא אמור לקבל על פי העסקה , היא הדירות האמורות להבנות על פי ההיתר.
הפרת הסכם קומבינציה על ידי קבלן
האם הפרת הסכם הקומבינציה על ידי הקבלן, המקנה זכות לביטול ההסכם, מקנה עילה לביטול הערות אזהרה שנרשמו?
התשובה לכך היא בשלילה. אין בהפרת הסכם הקומבינציה על ידי הקבלן, אפילו אם מדובר בהפרה המקנה לבעל המקרקעין לבטלו, כדי להביא לביטול הערות אזהרה שנרשמו כדין, אלא אם הותנה כך במפורש ובאופן חד משמעי בהסכם הקומבינציה והדברים הובאו לידיעת הקונים.
