מדריך רכישת מקרקעין – דירות, מגרשים וקרקעות
מכירה או רכישת מקרקעין היא עסקה בעלת אופי שונה ממרבים העסקאות שאדם מבצע במהלך חייו, בעיקר בשל העובדה כי במרבית המקרים, שווי העסקה גבוה מאוד. לטיב העסקאות הללו, תהיה השפעה והשלכות רבות על עתידם של כל הצדדים, על כן חשוב מאוד להיעזר בשרותיו של עו”ד מקרקעין בעל ידע וניסיון בתחום זה.
לקבלת יעוץ משפטי מקצועי, לחץ כאן: סיוע משפטי
ניסיוננו מלמד כי ליווי וסיוע משפטי לכל אורך התהליך, מצמצם בצורה ניכרת את חשיפת הלקוח לסיבוכים, בעיות ועסקאות שאינן מטיבות עם האינטרסים שלו. במאמר זה נתייחס אל עיקרי הדברים עליהם חשוב לתת את הדעת לפני רכישת דירה, מגרש, קרקע או כל עסקת מקרקעין אחרת. זאת, בדגש על “בורות” בהם נופלים רוכשי דירות רבים והדרכים להימנע מהם.
התבקשת לחתום על זיכרון דברים? זהירות!
חוק המקרקעין קובע כי כל עסקת מקרקעין, על מנת שיהיה לה תוקף, דורשת מסמך כתוב. עם השנים ובייחוד לאחרונה, ניתן לראות בפסיקה מגמה של “סלחנות” כלפי דרישה זו ולמעשה, די בחתימה על זיכרון דברים על מנת שלסיכום בין הצדדים יהיה תוקף מחייב.
בעלי נכסים רבים, בשלבים מוקדמים מאוד של המשא ומתן מול רוכש הדירה, יבקשו לנסח זיכרון דברים. שימו לב, מדובר בהסכם מחייב ואין לחתום עליו בטרם בדקתם ווידאתם כי אתם אכן מעוניינים לרכוש את הנכס נשוא ההסכם. במידה והחלטתם לחתום על זיכרון דברים, מומלץ שלא לעשות זאת שלא בליווי משפטי על ידי עו”ד מקרקעין וכן, חשוב לוודא כי בזיכרון הדברים נותר לכם פתח יציאה מהעסקה (אם תעלה בעיה במימושה).
זכויות נוגדות במקרקעין
בישראל קיימים שלושה סוגים של מקרקעין:
- מקרקעין מוסדרים הרשומים בטאבו (בפנקס רישום הזכויות)
- מקרקעין לא מוסדרים הרשומים בטאבו (בפנקס רישום השטרות)
- מקרקעין לא רשומים
בעת רכישת דירה או כל סוג אחר של נדל”ן, יש לבדוק את מצב הזכויות על הנכס ולוודא כי לא ייווצר מצב של זכות נוגדת על אותו הנכס. לדוגמא:
ישראל ישראלי מבצע רכישת דירה אך לא בודק את מצב הזכויות על הנכס, יתכן כי המוכר כלל אינו בעל הזכויות וישראל ישראלי נופל קורבן למעשה תרמית של נוכל. כמו כן, יתכן כי הנכס כפוף למשכנתא והבנק לטובתו מושכן הנכס – יוכל לטרוף את זכויותיו של הרוכש התמים. מצב נוסף שעלול לסכן את זכויותיו של הרוכש, הוא אם המוכר כבר התחייב להעביר את הזכויות בנכס לבעלותו של אדם אחר.
חריגות בנייה ובנייה לא חוקית
קיימים נכסי מקרקעין רבים בישראל שנבנו באופן הנוגד את ההיתרים שניתנו להם על ידי העירייה והוועדה לתכנון ובנייה. חשוב מאוד לבדוק את מצב ההיתרים למבנה שבכוונתכם לרכוש – אם מדובר במקרה של בנייה לא חוקית, אתם מסתכנים בכך שינתן בעתיד צו הריסה לנכס.
במקרה הפחות גרוע, תאלצו לנהל הליך מורכב בניסיון להשיג היתרים לחריגות הבנייה שנעשו בדירה שרכשתם. הליך זה כרוך גם בהוצאה כספית בלתי מבוטלת.
בטחונות בעת רכישת דירה מקבלן
פרשת חפציבה, הותירה לא רק ספקים וקבלני משנה לעמוד מול שוקת שבורה לאחר שהחברה קרסה כלכלית. גם רוכשי דירות רבים נאלצו ללמוד לקח כואב על בשרם. בעת רכישת דירה מקבלן, חשוב לנצל את כל ההגנות שמעניק חוק המכר (הבטחת השקעות לרוכשי דירות) לרוכש בעסקת מקרקעין.
עורך דין מקרקעין מקצועי יוכל לעזור לכם בליווי מלא של תהליך רכישת דירה, באופן שיבטיח הגנה מירבית על זכויותיכם ומזעור של הסיכונים אליהם תחשפו.
