הוצאה לפועל של משכנתא, הגנות על מגורים

מתי ניתן להגיש בקשה לביצוע המשכנתא, כנגד החייב?

הליך הוצאה לפועל של משכנתא או משכון לגבי דירת מגורים, נפתח ככל תיק הוצאה לפועל, על ידי הגשת בקשה לביצוע (במקרה זה הבקשה הינה לביצוע משכנתא ובמקרה אחר הבקשה הינה לביצוע פסק דין או לביצוע שטר).

בקשה לביצוע משכנתא על דירת מגורים המשמשת למגורים של יחיד, או למימוש משכון על זכויות לגבי דירת מגורים של יחיד, תוגש ללשכת ההוצאה לפועל, אך ורק אם חלפו שישה חודשים מאחד המועדים הבאים:

אם נקבע בהסכם ההלוואה המובטח במשכנתא כי החוב יפרע בתשלומים – שישה חודשים ממועד התשלום הראשון שלא שולם בידי החייב, ובתנאי שהתשלום הראשון לא שולם עד תום ששת החודשים. במידה ושולם תשלום כלשהוא במהלך ששת החודשים הללו, הוא ייזקף על חשבון התשלום הראשון שלא שולם על ידי החייב.

אם לא נקבע בהסכם ההלוואה המובטח במשכנתא כי החוב ייפרע בתשלומים – ניתן להגיש בקשה לביצוע המשכנתא, רק בחלוף שישה חודשים מהמועד בו היה על החייב לפרוע את המשכנתא.

יש לשים לב, לא בכל מקרה של פיגור בתשלומים השוטפים רשאי הנושה (שהינו לרוב בנק) לפתוח תיק הוצאה לפועל, אלא אך ורק אם החייב מפגר בשישה חודשים רצופים ויותר (שהינם בדרך כלל שישה תשלומים רציפים).

ביצוע מיידי של המשכנתא על מלוא החוב

ככלל, בקשה לביצוע משכנתא, תוגש רק לגבי חובות שבפיגור ולא על מלוא חוב ההלוואה. אולם, ישנם מקרים בהם רשאי הזוכה להגיש בקשה לביצוע מיידי של משכנתא על מלוא חוב ההלוואה. מדובר במקרים הבאים:

כאשר החייב עזב, או עומד לעזוב את הארץ לתקופה ממושכת בלי לפרוע את החוב. הכוונה למקרים בהם חייב עזב את הארץ לתקופה של שלושה חודשים ויותר ולא שילם את חובו.
כאשר החייב הונה או בכוונתו להונות את נושיו.
כאשר בבעלות החייב או בבעלו משותפת של החייב דירה אחרת היכולה לשמש למגורים.

במקרה בו מונה כונס נכסים לדירה או ניתן צו כינוס של כלל נכסי החייב במסגרת הליך אחר.
כאשר נקבע בהסכם ההלוואה, כי החוב יפרע בתשלומים, וסכום התשלומים שטרם נפרעו בתוספת ריבית הפיגורים, עולה על 10% מיתרת מלוא החוב.

בחלק מהמקרים הנ”ל רשאי הזוכה לבקש מימוש מיידי של המשכנתא על מלוא סכומה, אולם על הזוכה לשכנע את ראש ההוצאה לפועל ולהביא לשם כך ראיות מספיקות.

החייב רשאי לבצע את הליך מכירת הדירה בעצמו

לאחר שהחייב מקבל אזהרה בה הוא מוזהר כי אם לא יפרע את החוב שבפיגור, יהיה הזוכה זכאי לפרוע את מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל ממכירת הדירה, רשאי החייב להודיע בתוך 20 ימים, על רצונו למכור את הדירה בעצמו.

במקרה שכזה, ראש הוצאה לפועל, מעכב את הליכי ביצוע המשכנתא למשך 90 יום. בכל מקרה, גם מכירה על ידי החייב, מחויבת באישור של ראש ההוצאה לפועל.

מהי הגנת בית מגורים?

כאשר המקרקעין משמשים, כולם או מקצתם, כבית מגורים לחייב, ניתן להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו, רק לאחר שהוכח לראש ההוצאה לפועל, שיהיה לחייב ולבני משפחתו מקום מגורים חלופי סביר.

ראש ההוצאה לפועל רשאי לקבוע כי, סידור המגורים החלופי יהיה, דירה אחרת, או תשלום פיצויים או כל דרך אחרת. הגנה זו לא תחול, אם המשכנתא / המשכון נוצרו לפני תחילתו של החוק, או שנרשם בשטר המשכנתא / המשכון שהחייב לא יהיה מוגן בהן.