מהו מס שבח?
מס שבח, הוא מס שאנו משלמים עבור השבחת נכס מקרקעין, והוא שייך למשפחת מיסים המכונים – רווחי הון.
נדגים את הנאמר, נניח שראובן רכש דירה במיליון שקלים, ומכר אותה כעבור מספר שנים במיליון וחצי שקלים, הרי שהרווח, או השבח, שלו מהדירה הוא חצי מיליון שקלים שעליהם עליו לשלם מס – מס שבח כאמור.
האם ניתן להשיג פטור ממס שבח?
בדומה למיסים המוטלים על הכנסות, גם כאשר מדובר במס שבח מקרקעין ישנם מקרים שמזכים את הנישום – כלומר מוכר הדירה, בפטור חלקי או מלא מהמס.
מקרים אלו כולם מנויים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ”ג – 1963. יש לציין כי חוק זה תוקן בשנת 2002, תיקון שהרחיב משמעותית את הזכאים לפטור ממס שבח – אשר בא בעקבות וועדה מקצועית שבחנה את העניין וועדת רבינוביץ’.
קיראו בהרחבה על: ירידת ערך מקרקעין בגלל השריפה בכרמל מס רווח הון
באילו מקרים יינתן פטור מהמס?
מרבית המקרים שבהם יינתן פטור ממס שבח עוסקים בנישומים אשר אינם אנשי עסקים שמבצעים עסקאות נדל”ן חדשות לבקרים, אלא באנשים המעוניינים לעשות עסקה בנדל”ן באופן חד פעמי ובעיקר בדירת מגוריהם.
אז כיצד ניתן לדעת אם אני זכאי לפטור?
הפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין, עוסק בפטור למכירת דירת מגורים מזכה. דירה שכזו עומדת באחד משני הקריטריונים הבאים:
1. דירה ששימשה כדירת מגורים 80 אחוז מזמן השבח – כלומר, 80 אחוזים מהרגע שנקנתה, עד לרגע שבו מעוניינים למכור אותה.
2. שימשה כדירת מגורים במשך ארבעת השנים שקדמו למכירתה.
סעיף 49ב מגדיר כי הפטור יתקבל בהתקיים אחת מהחלופות הבאות(בדירת מגורים מזכה):
1. פטור אחת לארבע שנים – המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור ממס שבח בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית.
2. פטור דירה יחידה – המוכר לא מכר דירת מגורים ב-18 החודשים שלפני המכירה הנוכחית בפטור ממס שבח וגם הדירה היא דירתו היחידה של המוכר וגם היתה דירתו היחידה בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית.
3. פטור בירושה – המוכר הוא בן הזוג או הצאצא של מוריש בעל דירת מגורים ובבעלות המוריש היתה דירה אחת בלבד. כמו כן, במידה והמוריש היה בחיים והיה מעוניין למכור את הדירה הוא היה זוכה לפטור ממס שבח. למעשה סעיף זה מאפשר המשכיות של פטור ממוריש ליורשיו.
4. פטור ממס בשל החלפת דירה – אפשרות נוספת לקבלת פטור נמצאת במקום בו שווי המכירה לא עולה על מיליון וחצי שקלים והאדם שמכר את הדירה קנה דירה חליפית במקומה בזמן של כשנה מהמכירה.
זקוקים לסיוע משפטי בענייני מקרקעין? חייגו: 03-6093833
פטור בעסקת קומבינציה – חידוש של השנים האחרונות
עסקת קומבינציה בנדל”ן נעשתה שכיחה במחוזותינו לאחרונה – מדובר בעסקה שבה אדם בעל שטח, מעביר את השטח שלו לקבלן.
אותו הקבלן בונה על השטח בניין בעל דירות רבות, ונותן מספר דירות מתוך הבניין לאדם שהעביר לו את השטח. גם במקרה כזה ניתן לזכות לפטור ממס שבח, אך רק עד לשווייה של הדירה שהמוכר מחזיק כרגע (לפני עסקת הקומבינציה).
נמחיש בדוגמא: ראובן הוא בעל מקרקעין, הוא רכש אותם במיליון שקלים – כעת הדירה שווה מיליון וחצי. שמעון הקבלן מציע לראובן לעשות עסקת קומבינציה בה הוא ייתן לו את הדירה, ובתמורה לכך הוא יקבל שלוש דירות מבניין היוקרה ששמעון מתכוון להקים. שלוש הדירות הללו, שוות שני מיליון שקלים.
כעת ולאור הדברים עליהם עמדנו, ראובן יזכה לפטור מחצי מיליון שקלים שהם מס השבח מהרגע שבו קנה את הדירה לרגע שבו הוא מוכר אותה, אך הוא לא יזכה לפטור מחצי מיליון השקלים הנוספים שנכנסו לכיסו כתוצאה מעסקת הקומבינציה עם הקבלן.
פניה ליעוץ משפטי
כפי שניתן לראות, היבטי מיסוי מקרקעין הם מורכבים. כאשר מוכרים דירה, מדובר בעסקה גדולה ומשמעותית שהמיסוי בה עלול להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר.
בכגון דא ולשם בדיקת זכאותכם לפטור מומלץ להתייעץ עם עורך דין מהתחום טרם ביצוע כל פעולה נוספת.
לקבלת יעוץ משפטי מיידי בתחום המקרקעין לחץ כאן: סיוע משפטי
קיראו בהרחבה על: הרפורמה בחוק התכנון והבניה מס רכישה
