מס שבח – כל מה שחשוב לדעת

מהו מס שבח מקרקעין?

כידוע כאשר כיום מתבצעת עסקה נדל”ן אשר במדינת ישראל, עסקה זו חייבת בתשלום מס המוכר חייב במס שבח והקונה במס רכישה. מס שבח מוטל על השבח כאשר נמכרת קרקע בישראל. למעשה, מס שבח הנו אחוז מסכום השבח שצבר הנכס, מיום רכישתו ועד ליום מכירתו.

לדוגמא: באם נקנה קרקע בסכום של 500,000 ¤ ואח”כ נמכר בסכום 800,000 ¤ אזי סכום השבח הינו 300,000 ¤. יצוין שמסכום השבח מנכים את הוצאות ההשבחה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ועוד והכל לאחר שמנכים את הפחת.

מכירת קרקע – הוצאות ריבית וניכוי הוצאות

כאשר נמכר קרקע ניתן לנכות “תשלומי ריבית ריאלית”. הכוונה ריבית שהמוכר שילם מיום הרכישה ועד 90 יום לאחר יום המכירה בשל הלוואה שלקח לצורך מימון הקנייה או השבחת הקרקע ואף לשם פרעון ההלוואה.

לשם ניכוי הוצאות אלו, על המוכר לעמוד בשני תנאים: התנאי הראשון – ההלוואה אינה מקרוב. שנית – במקרה שהזכות במקרקעין אינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטת החשבונאות הכפולה – ההלוואה הינה מובטחת במשכנתא או במשכון או שנרשמה הערת אזהרה לגבי ההלוואה בשל התחייבות לרשום משכנתא.

לקבלת סיוע משפטי מיידי בתחום המקרקעין לחץ כאן: יעוץ משפטי

שיעורי מס שבח מקרקעין

מס שבח מקרקעין מפוצל לשניים: השבח הריאלי וכן השבח האינפלציוני. השבח הריאלי הינו אותו רווח ריאלי מעבר לעליית מדד המחירים לצרכן, השבח האינפלציוני הינו אותו רווח שנובע מעליית המדד.

התשלום בגין השבח הריאלי אף הוא מחולק לשניים:

השבח שנצבר עד ליום 07.11.01.

השבח שנצבר החל מיום 07.11.01.

לגבי השבח הריאלי שנצבר עד ליום 07.11.01 ישלם המוכר:

באם הוא תאגיד 36%.

באם הוא יחיד 49% כמקדמה והסכום יופחת אם יוכח מנהל מס השבח שסכום המס הראוי נמוך יותר.

לגבי השבח האינפלציוני ישלם המוכר כדלהלן:

מיום הרכישה עד ליום 31.12.1993 10%.

מיום הרכישה עד ליום 01.01.1994 אין חיוב במס.

ההנחה במס כאשר נמכרו מקרקעין שנרכשו לאחר 07.11.01 ועד לסוף שנת 2003.

קיראו בהרחבה על: מס רווח הון

מס שבח מקרקעין שאינם קרקע בלבד ונכסים ישנים

כאשר מקרקעין ביום רכישתם לא היו קרקע בלבד ואשר נרכשו בתקופות שיובאו להלן, המוכרים יהנו מהנחה בשיעור המס כדלהלן: במכירת מקרקעין שנרכשו החל מיום 07.11.01 ועד לסוף 02: המוכר יהנה מהנחה בשיעור של 20%. במכירת מקרקעין שנרכשו בשנת 2003 יהנה המוכר מהנחה בשיעור של 10%.

מס במכירת נכסים ישנים: לגבי מקרקעין שיום הרכישה שלהם נקבע עד לשנת 1948 אזי מיסויים מוגבל ל – 12% בלבד מהשבח. אם יום הרכישה היה בשנים 1949 – 1960 אזי שיעור המס לא יעלה על 12% ועוד 1% לכל שנה מ – 1949 – 1960.

מס שבח – פריסת שבח ריאלי

באם יחיד מוכר קרקע כאשר יום רכישת הזכות הייתה מיום 07.11.01 ואילך אזי המוכר רשאי לפרוס את השבח הריאלי עד ל – 4 שנים לאחור, אך חשוב לציין כי הפריסה לא יותר מבעלותו בקרקע.

כאשר להכנסתו מוסף בכל אחת מארבע השנים רבע מסכום השבח הראלי וכפועל יוצא מתאפשר למוכר לנצל את יתרת נקודות הזיכוי שלא ניצל ואת מדרגות המס במס הכנסה בלתי מנוצל. חישוב המס יעשה בניצול מקסימלי של 25% ובשיעורי המס החלים על הכנסתו.

באם יחיד מוכר קרקע כשיום הרכישה היה לפני 07.11.01 הוא יהא זכאי לפרוס את השבח הראלי כפי שצוין לעיל אולם מה שנצבר עד ליום 07.11.01 ויתרת השבח הראלי יחושבו כאילו לא ביקש המוכר לפרוס את השבח ובהתחשב במס שולי בגובה 49%. ועוד, גם בשנה שבה נבע הרווח יחושה המס על השבח ממכירת הזכות לפי שיעורי מס שולי של 49%.

ליחצו לקריאה על: מס רכישה

רוצה לקבל פטור ממס שבח? לחץ כאן לפרטים

לקבלת יעוץ משפטי מיידי בתחום המקרקעין לחץ כאן: סיוע משפטי