עסקאות נוגדות במקרקעין – תקציר פסיקה

עסקאות נוגדות במקרקעין

שלילת זכותו של בעל העסקה הראשונה משום שהפר את חובת תום הלב על ידי אי רישום הערת אזהרה.

ע”א 2643/97 גנז נ’ בריטיש וקולוניאל חברה בע”מ, פ”ד נז(2) 385

העובדות:

חברת בריטיש מכרה את מקרקעין הרשומים בבעלותה לחברת נוטריקון, והמכר לא נסתיים ברישום.

נוטריקון מכרה את המקרקעין לגנז בשנת 1976, אך לא נרשמה הערת אזהרה לטובת גנז, עקב זאת המקרקעין לא נרשמו על שמו. אחרי שבע עשרה שנים מכרה נוטריקון את המקרקעין לקבוצת פועלים להתיישבות, “אפק”. בזמן כריתת החוזה בין הצדדים, אפק פעלה בתום לב.

אפק בדקה את הרישום בפנקסי המקרקעין גילתה שהמקרקעין הם בבעלות “בריטיש” ושאין להם כל טענת זכות. דווחו על העסקה לרשויות המס, ובהסכמת החברות נוטריקון ובריטיש נרשמה הערת אזהרה לטובת אפק. את חלקה בהסכם אפק מילתה.

גנז פנה לבית המשפט המחוזי לפני שהסתיים הליך הרישום ותבע את אכיפת ההסכם בינו לבין נוטריקון, כך גם ביקש צו מחיקת הערת האזהרה וכך גם סעד הצהרתי שגנז זכאי להירשם כבעל המקרקעין. תביעתו של גנז נדחתה והוא הגיש ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון.

השאלה המשפטית:

הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין (עסקאות נוגדות) חלה גם שהמוכר אינו הבעל הרשום של המקרקעין. 

החלת דוקטרינת תום הלב על עסקאות נוגדות רשלנותו של בעל עסקה, בין אם בעל העסקה הראשונה ובין אם בעל העסקה השנייה, למרות שאי רישום הערת אזהרה אינה חלק מהכלל הבסיסי הקובע בסעיף 9 לחוק המקרקעין,יש להתחשב בזה משום שסעיף 9 הינו חלק ממערך נורמטיבי הכולל, בין היתר, את דוקטרינת תום הלב.

הימנעות מרישום הערת אזהרה – הפרת חובת תום לב

עקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה יעשה את כל יכולתו לרשום הערת אזהרה, בכך שבעל העסקה השניה התחשב בציפיה סבירה, ובזאת  ימנע את התקשורת בין בעל העסקה. מדובר בקביעה עקרונית בלבד, לא בכל מקרה או נסיבות יש באי רישומה של הערת אזהרה משום פגיעה בעיקרון תום לב.

יש להבחין בין חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה כלפי המוכר לבין חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה כלפי בעל העסקה השנייה.

חובת תום הלב של בעל העסקה הראשונה כלפי המוכר

במצב הרגיל, בעל העסקה הראשונה, שאינו רושם הערת אזהרה, אינו מפר את חובת תום הלב כלפי המוכר, משום אותו מוכר יודע שהוא מכר את הנכס, לכן אין צורך בהערת אזהרה כדי להזהירו מלמכור את הנכס בשנית. כך גם עשויים להיות חריגים.

לדוגמה, אם המוכר נפטר וירשו לא ידע על המכירה- הקונה חייב להודיע ליורש על העסקה, בין בדרך של רישום הערת אזהרה ובין בדרך אחרת. הפרת חובה שוללת לרוב את זכות האכיפה של בעל העסקה הראשונה, בן מכוח הוראות סעיף 3(4) לחוק חוזים והן מכוח עקרון תום הלב.

חובת תום לב של בעל העסקה הראשונה כלפי בעל העסקה השנייה.

הדברים שונים לעניין חובת תום לב של בעל העסקה הראשונה כלפי בעל העסקה השנייה. במרבית המקרים, תישלל זכות האכיפה של בעל העסקה הראשונה בשל עקרון תום לב באי רישום הערת אזהרה לטובתו. כך גם יובא בחשבון תום ליבו הסובייקטיבי של בעל העסקה השנייה.

עם זאת, כאשר רישום הערת האזהרה נמנע משום שהיו שיקולים כבדי משקל של מדיניות משפטית המצדיקים אי רישום או כאשר בעל העסקה הראשונה חייב עצמו שלא לרשום אזהרה עד שיבצעו פעולות מסוימות (כגון תשלום מרבית התמורה) – הרי אי הרישום אינו מהווה הפרת חובת תום הלב כלפי השני בזמן.

רישום ההערה – תוך זמן סביר

באותם המקרים שבעל העסקה הראשונה ירשום הערת אזהרה, עליו לעשות תוך זמן סביר לאחר כריתתה של העסקה הראשונה. אין לדרוש ממנו לעשות זאת כחלק בלתי נפרד של העסקה הראשונה, וכתנאי לשכלולה.

דחיית תביעתו של גנז בנסיבות העניין

במקרה זה, גנז הוא בעל העסקה הראשונה, אשר במשך שבע עשרה שנים נמנע מלרשום הערת אזהרה. אפק, בעל העסקה השנייה, בדקה את פנקס המקרקעין בטרם התקשרה עם נוטריקון. היא תפסה חזקה במקרקעין ורשמה הערת אזהרה. עקב מניעתו של גנז מרישום הערת אזהרה היא שהכשילה את אפק, ואפק עצמו לא תרם לכך, ולכן עימדתו של גנז על אכיפת העסקה מהווה שימוש שלא בתום לב בזכות האכיפה ביחסים בין גנז לאפק. ולכן דחו את תביעת האכיפה של גנז, ותרופתו תהיה תביעת פיצוים נגד נוטריקון.

ההחלטה: הערעור נדחה.

עסקאות נוגדות – נסיבות בהן התנהגותו של העסקה השניה שוללת ממנו את הטענה בדבר התרשלות בגין אי רישום הערת אזהרה (פרק ג’ עסקה במקרקעין)

ע”א 1217/03 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע”מ נ’ ח’אזן, פ”ד נח(1) 224

העובדות:

שתי עסקאות נוגדות נערכו לגבי קרקע מוסדרת. עסקה ראשונה נערכה בשנת 1961, בין קרובי משפחה. העסקה לא נרשמה בפנקסי המקרקעין, ולא נרשמה בגינה בשום שלב הערת אזהרה. אחרי כ 40 שנה נעשתה עסקת מכר שנייה לאותו קרקע. אחרי זמן קצר נודע ליורש של בעל העסקה הראשונה על מכירת הקרקע בשנית, והם הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי לאכיפת זכויותיהם בקרקע.

בית המשפט קיבל את התביעה והצהיר כי התובעים זכאים להירשם כבעלים של הקרקע. הגישו ערעור על פסק הדין, על הטענה כי התובעים התרשלו בגין רישומה של הערת אזהרה לטובתם במשך שנים רבות, ולכן מנועים מלדרוש הכרה בעסקת המכר שנעשתה בשנת 1961.

השאלה המשפטית:

האם בנסיבות העניין יכול בעל העסקה השנייה להיבנות מאי רישומה של הערת אזהרה בעסקה ראשונה?

בית המשפט העליון פסק:

הערת אזהרה לא נועדה אך ורק לשם הגנה על הקונה הראשון, אלא גם לשם מניעת “תאונת משפטית” בדמותה של עסקה נוגדת. הימנעות מרישום הערת אזהרה יש בה משום מחדל שלא בתום לב. עיקרון תום הלב דורש כי בעל העסקה יתחשב בציפייה הסבירה של העסקה השנייה ויעשה כל באפשרותו לרשום הערת אזהרה בשביל למנוע את כניסתו של בעל העסקה השנייה להתקשרות עם המוכר.

יחד עם זאת, אין זיקה אוטומטית בין אי רישום הערת אזהרה לבין העדפת זכותו של בעל העסקה השנייה, הכל תלוי בנסיבות. למשל, בעל העסקה השניה ידע על קיומה של העסקה הראשונה בעת כריתתה, אין לומר כי הימנעותו של בעל העסקה מלרשום הערת אזהרה הובילה ל”תאונת המשפטית” שביצירתן של עסקאות נוגדות. הוא הדין במקרה בו בעל העסקה השנייה רכש את הנכס מבלי לבדוק את פנקס המקרקעין.

במקרה שלפנינו, עולה כי בעל העסקה השנייה ידע, בעת כריתת העסקה על קיומם של מסמכים התומכים בכך שהקרקע נמכרה כבר בעבר. ניתן לקבוע שהעסקה השנייה לא נכרתה בתום לב, ולכן הטענה בדבר אי רישום הערת אזהרה משך שנים ארוכות נשללת.

ההחלטה: הערעור נדחה. התביעה של בעל העסקה הראשונה התקבלה.

רישום זכויות חכירה בנכס על פי הסכם הרכישה כאשר קיימת סתירה מהותית בין הוראות ההסכם לבין הוראות שטר החכירה.

(פרק ד’: הליכים לרישום עסקאות במקרקעין)

ע”א 4134/97 מרכז כלל ירושלים נ’ נוריאל (לא פורסם)

עובדות:

נוריאל רכש מחברת מרכז כלל זכויות בשלושה משרדים בבנין מרכז “כלל” בירושלים. בהסכם שנערך בן הצדדים קבע כי לחברה יש זכות לבחור באחת משתי אופציות לרישום זכויות במשרדים: האופציה ראשונה, רישום הבנין כבית משותף, כאשר כל יחידה שנרכשה תירשם כיחידה נפרדת על שם בעליה, אופציה שנייה, החכרת הנכס לקונה לתקופה של 999 שנים.

החברה בחרה באופציה השנייה, במסגרת הליך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין התבקש נוריאל לחתום על שטר חכירה שמצורפים תנאי חכירה מיוחדים. נוריאל סירב לחתום בטענה שהוא מכיל תנאים שאינם עולים בקנה אחד עם הוראות הסכם הרכישה.

השאלה המשפטית:

האם לצורך רישום הזכויות בנכס על שם החוכר על הצדדים לפעול על פי תנאי הסכם הרכישה או על פי תנאי שטר החכירה?

בית המשפט העליון פסק:

הסכם הרכישה קובע את מערכת הזכויות והחובות ההדדיים בין החברה לבין נוריאל,  וכך גם את תשתית ההסדר בין הצדדים ביחס להקניית הזכויות הקנייניות בנכס על שם נוריאל. ולכן הצדדים מחויבים לתנאי הסכם הרכישה, ואינם רשאים לסטות ממנו, אלא נעשה הדבר בהסכמה.

במקרה זה, יש סטירה בין הסכם רכישה בין שטר החכירה. מהסכם הרכישה עולה כי אין צורך בהסכמת החברה לצורך העברת הזכויות לצדדים שלישיים, בעוד ששטר החכירה יש צורך לצד שלישי בהסכמת החברה.

מאחר שמסגרת העל של הזכויות וחובות הצדדים עוגנה בהסכם הרכישה, כפופים תנאיו של שטר העכירה להסכם זה. ולכן החברה צריכה לגבש את הוראות שטר החכירה בהתאם להסכם הרכישה והיא אינה רשאית לכלול בו מגבלות שכלל אינן נזכרות בהסכם העיקרי (הסכם רכישה) ועומדות בסתירה ללשונו ורוחו.

ההחלטה: על החברה  לרשום לאלתר את הזכויות החכירה על המשרדים על שם נוריאל, לתקופה של 999 שנים. לצורך כך, על נוריאל לחתום על שטר חכירה, ובלבד שתנאיו לא יעמדו בסתירה לתנאי הסכם הרכישה.

אי רישום הערת אזהרה אינו שולל את עדיפותו הקניינית של רוכש נכס על פי מעקל שהטיל עיקול מאוחר.

(פרק ה’: רישום הערות)

ע”א 790/97 בנק המזרחי נ’ גדי (לא פורסם)

העובדות:

ביום 6.1.87 רכש גדי דירה מבני הזוג כרמל. הוא שילם את מלוא התמורה, קיבל את החזקה בדירה 5.4.87 וממועד זה מתגורר בדירה. עם זאת , בפנקסי המקרקעין לא בוצעה העברת הזכויות על שמו, וגם לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה במשך שבע שנים. במהלך התקופה זו בני הזוג כרמל הסתבכו בחובות כלכליים, והעמידו ערבות לבנק תמורת אשראי שקיבלו חברות בשליטת כרמל מהבנק.

האשראי ניתן ללא קשר לדירה ולאחר מכירתה לגדי. בשנת 1992 הטיל הבנק שני עיקולים על הזכויות הרשומות על שם כרמל בדירה. עקב זה, הגיש גדי המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, ובה ביקש לבטל את העיקולים שהוטלו על הדירה. בית המשפט קיבל את התביעה. על פסק דינו הבנק הגיש ערעור.

השאלה המשפטית:

האם חובת תום הלב של הקונה בעל קניין שביושר כלפי מעקל מופרת אם נמנע מלרשום הערת אזהרה של הנכס במרשם המקרקעין, מקום שרישום כזה הוא אפשרי ומתבקש?

בית המשפט העליון פסק:

עקרון תום הלב חולש גם על התחרות בין הקונה לבין נושה של המוכר, המבקש לעקל את הממכר. עדיפותו של הקונה אינה אבסולוטית והיא עלולה לסגת מפני עקרון תום הלב.

בפרשת גנז, שדנה בתחרות בין עסקאות נוגדות לפי סעיף 9 לחוק מקרקעין, נשללה זכות האכיפה מקונה ראשון שלא רשם הערת אזהרה. אולם הרציונל שהביא למה שנפסק בפרשת גנז אינו תקף על בהכרח בתחרות שבין קונה למעקל.

בדרך כלל במצב הדברים הטיפוסי, יש לקבוע כי קונה שאינו רושם הערת אזהרה, אינו מפר את החוב תום לב כלפי מעקל שהטיל עיקול לאחר היווצרות זכויות הקונה. אי רישום הערת אזהרה אינו שולל את עדיפותו הקניינית בנכס. לכלל זה עשויים להיות חריגים, אולם שאלה זו אינה נדרשת להכרעה בתיק ויש להותירה בצריך עיון.

מוסד העיקול וההתנגשות עם הקונה – לעיקול אין זכות מהותית בנכס המעוקל, להבדיל מ”התאונה המשפטית” בעסקאות נוגדות היוצרת “התנגשות קניינית”, בעימות בין בעל קניין שביושר לבין נושה כספי נוצרת “התנגשות כלכלית” בלבד. חובת תום הלב אין פירושה אחריות מוחלטת לכל התנגשות כלכלית.

הסתמכות – כשיש עסקאות נוגדות, בעל העסקה השנייה מסתמך על מצב הרישומי של הנכס, לעומת המעקל, שהוא נושה בלתי מובטח, ולכן אינו סומך על מצבו הרישומי של הנכס. ציפיותיו להפריע הן כוללניות ואינן קשורות במישרין לנכס המעוקל.

אי רישום הערת אזהרה כגורם להתנגשות – בעסקאות נוגדות, הערת אזהרה קיומה למנוע את התקשרותו של הקונה השני. לעומת זאת אין קשר סיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין היווצרות החיוב של המוכר כלפי הנושה הכספי. אי רישום הערת אזהרה אינו גורם להכשלתו של הנושה.

עוצמת האינטרס של המעקל וזיקתו לנכס – האינטרס של המעקל לא קרוב בעוצמתו של האינטרס של הקונה בעסקאות נוגדות, שהינו בעל זכות מעין קניינית הנכס.

במקרה זה, עסקאות האשראי והערבות של כרמל אינן קשורות ככל לדירה. הדירה מעולם לא הועמדה כבטוחה לטובת הבנק.

יש לזכור כי חובת תום הלב אינה חד כיוונית. היא חלה גם על בעל הזכויות המתחרות. דרישת הבנק לקחת את הזכויות של הקונה בגלל שלא רשם הערת אזהרה אינה לגיטימית. הבנק נמנע מלבדוק את ההחזקה בנכס, בבדיקה זו היה לומד על הזכויות הקונה. הדברים נכונים כאשר מדובר במוסד פיננסי, בבחינת נושה מקצועי, המודע למגבלות הרישום והוא בעל הידע וכלים לערוך בדיקות ראויות.

ההחלטה: הערעור נדחה.