שיתוף במקרקעין הנו סטאטוס משפטי במסגרתו חולקים שני אנשים או יותר יחידת רישום במקרקעין, מבלי להגדיר את חלקו המדויק של כל שותף באותם מקרקעין.
שותפות כזו יכולה להתגבש במספר אופנים: הן מכוח רצון של מספר שותפים עתידיים לחלוק יחד בעלות על הקרקע והן באופן בלתי רצוני, במקרי ירושת מקרקעין משותפת לדוגמא.
זקוקים לסיוע משפטי בענייני נדל”ן? חייגו: 03-6093833
עיגון חוקי של מנגנון פירוק שותפות במקרקעין
סעיף 37 (א) לחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969 מסדיר את אפשרות פירוק השותפות. על פי לשון הסעיף נתונה בידי כל שותף במקרקעין הרשות לדרוש את פירוק השותפות בכל עת נתונה.
בהמשך מפרט החוק את המסלולים האפשריים לפירוק השותפות.
קיראו בהרחבה על: שיתוף במקרקעין ע”פ חוק בישראל
יסוד ההסכמה בעת פירוק שותפות במקרקעין
- פירוק שותפות במקרקעין מתוך הסכמה – מתבצע בהסכמתם הקולקטיבית של כלל השותפים
- פירוק השותפות שלא בהסכמה – מתייחס לסיטואציה בה השותפים אינם מצליחים לגבש החלטה משותפת לגבי דרך הפירוק. בנסיבות אלה רשאי כל אחד מהשותפים לפנות לבית המשפט בבקשה להוצאת צו לגבי עצם פירוק השיתוף ודרך מימושו
דרכים לביצוע פירוק שותפות במקרקעין
פירוק שותפות יכול להתבצע באחד משלושה מסלולים אפשריים, בין בהסכמת השותפים ובין במתן צו בית משפט לכך:
חלוקה בעין – שעה שסוג המקרקעין והוראות חוקי התכנון והבנייה מתירים זאת, מומלץ לבחור בחלוקה בפועל של המקרקעין בין השותפים, כדרך העדיפה לביצוע הפירוק. הרציונאל המנחה הינו כיבוד רצונו של שותף במקרקעין להוסיף ולהחזיק לכל הפחות בחלק מהקרקע. קיראו בהרחבה על: חלוקת דירת מגורים
חלוקה כזו מוסדרת בסעיף 39 (א) לחוק המקרקעין. בהתאם לסעיף 39 (ב) לחוק, נתונה בידי בית המשפט סמכות קביעת תשלומי איזון בין השותפים, במטרה להשוות את חלקיהם לאחר החלוקה לאלה שקדמו לה, במידת הצורך ובהתאם לנסיבות העניין.
מכירת המקרקעין – דרך נוספת לביצוע הפירוק אליה נהוג לפנות בעדיפות משנית, שעה שהמקרקעין אינם ברי חלוקה או במידה והערכאה המשפטית התרשמה, כי חלוקתם תוביל להפסד כספי לשותפים. בנסיבות אלה יתבצע הפירוק באמצעות מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה המתקבלת בעדם בין השותפים.
מסלול זה של פירוק שותפות במקרקעין מוסדר בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין. את המכירה ניתן לפתוח לציבור המעוניין או לבצעה כמכרז סגור בין השותפים לבין עצמם, בקניית חלקי המקרקעין של השותפים האחרים.
רישום המקרקעין כבית משותף – תת סוג של חלוקה בעין הרלוונטי לבניין, שמתקיימים בו התנאים לרישום כבית משותף. במקרה זה ובהתבסס על חוות דעת מקצועית של המפקח על המקרקעין, נתונה בידי בית המשפט סמכות להורות על רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים והקצאת הדירות השונות לשותפים, כדרך נוספת של פירוק השיתוף במקרקעין.
חריגים לזכות לפירוק שותפות במקרקעין
חרף היקף חלותה הרחב של הזכות לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין בכל עת, קיימות לה מגבלות. בכל מקרה אנו ממליצים לפנות אל משרד עורכי דין מקצועי, המתמחה בטיפול בענייני נדל”ן ומקרקעין לפני נקיטת כל פעולה עצמאית.
בנסיבות מסוימות תישלל הזכות לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין ובין השאר במקרים הבאים:
חוסר תום לב – לצורך הוכחתו נדרשת הצגת ראייה, המצביעה על כך, שנסיבות הגשת תביעת הפירוק אינן מעידות על ניצול חלון הזדמנויות כלכלי אלא על שימוש לרעה בזכות. במקרים אלה רשאי בית המשפט להחליט לדחות את התביעה.
התערבות בית המשפט במקרה של קיום הסכם להגבלת הזכות לפירוק השיתוף – בהתקיים הסכם כזה, אשר נערך בין השותפים במקרקעין, רשאית הערכאה המשפטית לתת הנחיה על פירוק השיתוף בחלוף פרק זמן של שלוש שנים ממועד עריכת ההסכם המגביל, במידה והדבר צודק בנסיבות בעניין.
נכסים שלא ניתן להחיל לגביהם פירוק שיתוף – לגבי סוגי מקרקעין מסוימים קובע החוק, כי הבעלות עליהם צריכה להיוותר משותפת. כך: דירה המצויה בבעלות משותפת של בני זוג; רכוש או מקרקעין משותף לכלל הדיירים בבניין משותף; מקרקעין המשמשים גישה משותפת לשני נכסים צמודים ועוד.
הרציונאל הינו, שלגבי נכסים אלה עומד הפירוק בסתירה לייעודם ולפיכך לא ניתן לבצע בהם פירוק אלא בהסכמת השותפים.
קיראו על: פשיטת רגל של קבלן
זקוקים לסיוע משפטי בענייני נדל”ן? חייגו: 03-6093833
