פיצויים לבעלי זכויות במקרקעין שהופקעו
בין שלל זכויותיו הקנייניות של אדם, ניצבת זכות הבעלות במקרקעין, כזכות מרכזית, מוגנת ושאינה מוטלת בספק. כידוע, רבים נוטים להשקיע את ממונם ברכישת מקרקעין ומבטיחים את השקעתם זו על ידי רישומה בפנקסים המתאימים.
עם השלמתו של הרישום, מעניק חוק התכנון והבניה תשכ”ה-1965 לרוכש המקרקעין, זכות בעלות מלאה להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף למגבלות דין או הסכם.
לסיוע מיידי על ידי עורכי דין בתחום המקרקעין, לחץ כאן: יעוץ משפטי
בהיותה של מדינת ישראל, דמוקרטיה המכבדת את זכויות אזרחיה – אלה המנויות בחוקי היסוד ואף אלה שאינן מנויות אך הוכרו על ידי הפסיקה – עולה השאלה : מהו דין הפקעת מקרקעין של יחיד או רבים על ידי רשות שלטונית?
הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור
בהתאם להוראות פרק ח’ לחוק התכנון והבניה, רשאית ועדה מקומית ( וחייבת מקום בו החליטה ועדה מחוזית), להפקיע מקרקעין פרטיים, לטובת צרכי הציבור. כך למשל, ניתן להפקיע מקרקעין עבור תוכנית שעניינה דרכים, שמורות טבע, גנים ושטחי נופש, שדות תעופה, מקלטים, תחנות תחבורה, מבנים לצורך חינוך ועוד. יש לשים לב, כי הרשימה המנויה בחוק איננה רשימה סגורה – לשר הפנים ניתנת הסמכות לאשר תוכניות נוספות ולקבוע, כי הן “לצורכי ציבור”.
ביצוע ההפקעה בפועל
הפקעת הקרקע בפועל תבוצע בהתאם להוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, תוך פיקוח והקפדה על זכויותיו של בעל הקרקע מחד וצרכי התוכנית מאידך.
חוק התכנון והבניה ופקודת הקרקעות, בדומה לעקרון העומד בבסיס דיני הנזיקין במ”י, מורים על פיצויי בעל הקרקע, באופן בו “יושב המצב לקדמותו”, נבאר: הפיצוי שיוענק לבעל הקרקע המופקעת יאזן את מצבו הכלכלי, כמו מעולם לא הופקעה ממנו אדמתו. לעניין זה קבע המחוקק דרכי פיצויי חלופיות:
תשלום פיצויים כספיים – על הרשות השלטונית חלה החובה לשלם לבעל הקרקע המופקעת פיצויים כספיים שווי ערך לרכישת קרקע חלופית. יודגש, כי חובת תשלום הפיצויים אינה חלה על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו שלא כחוק, אלא בנסיבות מיוחדות.
המרת מקרקעין – הועדה המקומית, בהסכמת הועדה המחוזית, רשאית לסכם עם בעל מקרקעין שהופקעו על ידיה, כי במקום תשלום כסף תמורתם יועברו לו מקרקעין אחרים, בתחום התכנית או מחוצה לו, לסילוק מלא או חלקי של תביעותיו הנובעות מההפקעה.
הפקעת דירת מגורים – הפיצוי בגין הפקעת דירת מגורים יכול שיינתן בשני אופנים: שיכון חלופי סביר, משמע דירת מגורים אחרת או פיצויי כספי בערך המאפשר רכישת דירה. חשוב לשים לב לעובדה, כי הפיצוי יינתן גם למי שהתגורר בדירה מכוח זכות שבדין או זכות שביושר – דייר מוגן, כל זאת בתנאים הנקובים בחוק.
פיצויי שנוי במחלוקת
בנושא זה נבקש להבהיר, כי על הוועדה המקומית חלה החובה לתשלום פיצויים גם במקרה בו גובה הפיצוי שנוי במחלוקת. במקרה זה, על הוועדה לשלם באופן מיידי עבור החלק המוסכם ולא לעכבו עד ההכרעה בדבר החלק שאינו מוסכם.
הפסיקה הענפה בדבר הפקעות מקרקעין, מעידה, כי הוראות החוק אינן דיכוטומיות. כך לדוגמא כאשר מדובר בהפקעת מבנים המשמשים לעסקים פעילים: האם תתאפשר החלופה של “שיכון חלופי” או שמא ישולמו פיצויים כספיים בלבד? שאלה זו ושאלות רבות נוספות, מוכרעות על ידי פסיקה שאינה עקבית. כיוון שכך, אנו ממליצים לפנות עורך דין הבקיא בתחום על מנת למצות את זכויותיו החוקיות של בעל הקרקע / הנכס המופקעים.
