כל מה שחשוב לדעת על זכויות בנייה בישראל
זכויות בניה, הן למעשה הזכויות על פי החוק במדינת ישראל לפיהן ניתן לבנות על גבי הקרקע המוגדרת. אותן זכויות אינן עומדות בקשר ישיר לבעל הקרקע או לבעל הזכויות על הקרקע, אלא מוגדרות כנגד הקרקע עצמה, ללא קשר לבעליה.
אחד המרכיבים החשובים ביותר, המוגדר בחוק בעניין זכויות בנייה על הנכס הוא עניין אחוזי הבניה המותרים על גבי הקרקע, והם היחס באחוזים המותר לבניה בין כלל השטח לשטח הבנוי בפועל.
זכויות שהוגדרו עבור נכסי נדל”ן אינן מונח קבוע והן עשויות להשתנות מעת לעת בהחלטת הרשויות. לצורך העניין, קרקעות אשר הוגדרו בתחילת דרכן כקרקעות לחקלאות, עתידות לעבור תהליך הפקעה, במקרים מסוימים אף יותרו ויופשרו למטרות בניה, עובדה אשר תאפשר לבסוף לבעל הזכויות על הקרקע לבצע פעולות בניה למטרות שונות, במסגרת זכויות הבניה החדשות שהוכרזו לקרקע.
חריגות בניה
חריגות בנייה הן למעשה כל חריגה אשר לא ניתן עליה אישור בשלבי התכנון המקורי לבניה על הקרקע. חריגה יכולה להתבצע בבניה לגובה של בית פרטי או בתים משותפים, באופן החורג מהאישור המקורי אשר ניתן לאדריכל המתכנן, מיקומי החניות אשר הוקצו בשלבי התכנון, חריגה ממתאר קווי הבניין אשר הוגדרו בטאבו, פתחים שונים אשר התבצעו באופן חריג מאשר הותוו בתכנון שהוצג לעירייה, מדרגות, מעליות, גישת נכים ועוד השגות שונות ורבות המוגדרות כחריגי בניה.
קבלן אשר ביצע עבירות בנייה על ידי חריגות בזכויות הבנייה אשר הוגדרו לנכס כנגד התוכניות שהוצגו לעירייה שבלב התכנון וקודם לביצוע, צפוי להגשת כתב אישום כנגדו ולצעדים מנהליים כמו הפסקת עבודות הבנייה או אף לצווי הריסה.
בעת רכישת נכס, מוטב לרוכש לבדוק אודות חריגים אלו, אשר עלולים להוות בעיות רציניות בהמשך הדרך. ישנם חריגים אשר ניתן לאשרם על ידי פנייה לרשויות ולגורמים המתאימים, בסיוע של עורכי דין.
תוכנית בניין העיר (תב”ע)
תוכנית בניין העיר עוסקת בנושאים שונים הקשורים להתוויות פני העיר מבחינה תכנונית כמו חלוקת קרקע העיר למגרשים, הקצאת שטחים בקרקעות העיר לטובת דרכים וכבישים השונים בעיר, הקצאות של שטחים לטובת גינות ציבוריות, גנים, שטחים ציבוריים ומגרשי ספורט, רשויות עתיקות, מגרשי חנייה עירוניים, תחנות אוטובוס, תחנות מוניות, שווקים ומרכזים מסחריים, בתי עלמין ומבנים שונים לשימוש ציבורי.
בתוכנית בניין העיר ייקבעו גם אופיין של המבנים בעיר ואופי עיצובם, וייקבעו אחוזי הבנייה של קרקע העיר הכללית.
בקביעת אחוזי הבנייה על קרקע העיר, מוקצים שטחים על פי אופי הבניה, בנייה רגילה למטרות מגורים, שטחי שירות, שטחי אחסנה, וייקבעו מספר יחידות הדיור בעיר, ומספר יחידות התעשייה והמסחר. מרכיבי תוכנית בניין העיר הם תקנון מפורט בכתב, ומפות הכוללות את הגדרת החלוקה למגרשים ומידע אדריכלי ותכנוני נוסף.
זכויות בנייה ברכישת נכס
אחד הנושאים החשובים שיש לבדוק קודם לרכישת נכס הוא זכויות בניה נוספות אשר קיימות על הנכס, לעיתים שוויו של הנכס מורכב ברובו על פי הזכויות שמותרות לו, כמו הרחבת הדירה אל הגינה לצורך בניית חדר נוסף, בנייה לגובה ועוד.
מומלץ להיעזר בשירותיהם של עורכי דין לצורך בדיקת זכויות בנייה על הנכס קודם לרכישתו ואף בדיקה של חריגות בנייה ואפשרות לאשרן.
