משמעותה של זכות קדימה במקרקעין
זכות קדימה במקרקעין הינה זכות אשר מוקנה על ידי בעל מקרקעין אחר, לפי זכות זו במידה ובעל הקרקע מעוניין למכור את המקרקעין, קודם צריך הוא להציעם לבעל זכות הקדימה, אשר לו האפשרות לסרב ראשון. גם חוכר לדורות קרי, שוכר במקרקעין לתקופה של מעל ל – 25 שנה, יכול להעניק זכות קדימה.
המקרים בהם קיימת זכות קדימה במקרקעין
ישנם מספר מקרים בהם קיימת זכות קדימה והם:
זכות קדימה מכוח הסכם – ניתן להקנות עבור אדם פלוני זכות קדימה על פי הסכם. במידה ומוקנית מכוח הסכם זכות קדימה, ניתן לרשמה בלשכה לרישום המקרקעין, באותו אופן שרושמים כל עסקה. לאחר שנרשמה כאמור זכות הקדימה, יוכל בעל המקרקעין להעביר מקרקעין לאדם אחר, רק אם פנה קודם והציעם לבעל זכות הקדימה.
זכות קדימה בין בני זוג – מקרקעין שהינם עסק או משק חקלאי ומתנהלים על ידי בני זוג באופן משותף או דירה אשר משמשת לבני הזוג כדירת מגורים וכאשר אותם מקרקעין בבעלותם המשותפת של בני הזוג, רשאי בן הזוג להעביר את חלקו במקרקעין לאדם אחר רק במידה והציע אותו קודם לכן לבן זוגו.
ההיגיון העומד מאחורי דברים אלה הוא, כי המחוקק מעדיף יותר להגן על בן הזוג מפני כניסה של אדם זר לדירתו מאשר על חופש המסחר במקרקעין, כאשר בני הזוג עומדים לפני פרידה ומכירת דירת מגוריהם המשותפת.
זכות קדימה בין יורשים – במקרקעין שהינם משק חקלאי אשר עבר בירושה, יכול יורש להעביר את חלקו במקרקעין לאחר, אך ורק במידה ופנה קודם ליורש אשר לו זכות הקדימה. יורשים במשק חקלאי נהנים מהקניית זכות הקדימה בשנתיים הראשונות אשר באות אחרי מתן צו אישור הצוואה או צו הירושה. יורש שלא רשם זכות קדימה לטובתו במשך השנתיים כאמור, לא יוכל ליהנות מזכות קדימה משום שזו לא תוכר.
ההיגיון העומד מאחורי דברים אלה הוא כי, זכות קדימה בין יורשים כאמור הוכרה ע”י המחוקק על מנת למנוע את פירוק המשק החקלאי ולקיים אותו לאחר שהמוריש נפטר.
אי תחולה על מתנות
החובה המדברת על הצעת מקרקעין לבעל זכות קדימה, כאמור בחלק, המדבר על המקרים בהם קיימת זכות קדימה, הנזכר לעיל במאמר זה, לא חלה על העברה ללא תמורה קרי, במתנה. אולם, זכות הקדימה אינה מתבטלת וחלה לגבי אותו אדם שקיבל את המקרקעין המתנה. כלומר, על מקבל המקרקעין במתנה להציע תחילה את המקרקעין שקיבל, לבעל זכות הקדימה, לפני שימכרם לאדם אחר.
רכישה על פי זכות קדימה במקרקעין
ההצעה לבעל זכות הקדימה מבעל המקרקעין, תישלח בדואר רשום, ויצוין בה המחיר עבור המקרקעין המוצעים, הרשם יקבל העתק מן ההצעה. במשך תקופה של 30 יום מהיום שבו קיבל את ההצעה, יכול בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר המבוקש או להפקיד אותו בידי הרשם, במידה ועשה כאמור, יחשב הדבר כאילו הצדדים ביצעו ביניהם הסכם בדבר העברת המקרקעין לפי המחיר אשר נקוב בהצעה.
בעל זכות קדימה אשר לא הפקיד או שילם את הסכום כאמור לעיל תוך התקופה כאמור יחשב, בתום שלושים הימים, כמי שסירב לרכישת המקרקעין. במידה וישנם יותר מבעל זכות קדימה אחד, יש לשלוח את ההצעה לכולם. במידה ואחד מהם מסרב לרכוש, חלקו יעמוד לזכות שאר בעלי זכות הקדימה הנותרים.
במידה ומסרב בעל זכות הקדימה לקנות את המקרקעין אשר הוצעו לו במחיר הנדרש, יכול המציע, בתוך תקופה של שישה חודשים מן היום שבו סירב בעל זכות הקדימה, להעביר את המקרקעין כפי שיחפוץ, ובתנאי שלא יעבירם במחיר נמוך מן המחיר אשר צוין בהצעה.
במידה והמציע לא העביר את המקרקעין תוך ששת החודשים כאמור, לא יוכל להעבירם אלא רק אחרי שיציע את המקרקעין שנית לבעל זכות הקדימה. דיני מקרקעין הנו תחום משפטי מורכב ועל כן בכל מקרה של ספק, או מחלוקת, כדאי להתייעץ עם עורכי דין המתמחים בתחום זה.
