מהי זיקת הנאה במקרקעין

הסברים אודות הכלל המשפטי: זיקת הנאה

זיקת הנאה הנה זכות, הנאה או שימוש מסוים במקרקעין של אדם אחר הנקראים: מקרקעין כפופים. זיקת ההנאה יכולה להיות לטובת אדם, כלל הציבור וכיוצא בזה או אפילו לטובת מקרקעין אשר מכונים: מקרקעין זכאים.

אולם, אין לנהנה מזיקת ההנאה את הזכות לחזקה במקרקעין הכפופים.

במילים אחרות: בעסקה של זיקת הנאה בעל המקרקעין הכפופים מתיר לאחר לעשות שימוש מסוים במקרקעין, שבבעלותו למשל: אדם אשר עושה שימוש בשביל המתחיל בביתו וממשיך ועובר בשטח הבית של שכנו, במקרה כזה יכול אותו שכן להתיר את השימוש המסוים בשביל, שעובר בתוך חלקתו וזאת בתמורה או שלא בתמורה, אולם לנהנה מעסקת זיקת ההנאה אין זכות חזקה במקרקעין של המתיר, קרי המקרקעין הכפופים.

זיקת הנאה בין מקרקעין אשר בבעלות אדם אחד

יכול להיות מצב, שבעל זיקת ההנאה ובעל המקרקעין הכפופים הינם אותו אדם, כלומר, אדם אשר לו שתי חלקות מקרקעין יש באפשרותו להפוך חלקה אחת למקרקעין כפופים ולשעבד אותה בזיקת הנאה לטובת החלקה השנייה, קרי, מקרקעין זכאים.

היה והבעלות במקרקעין הכפופים ובמקרקעין הזכאים נתמזגה בידי אותו אדם (כאשר לפני כן כל חלקה הייתה בבעלות של אדם אחר) זיקת ההנאה לא תתבטל רק משום סיבה זו וזאת משום, שהזיקה הוענקה למקרקעין ולא לאדם מסוים.

אולם, אם אוחדו המקרקעין עצמם (הכפופים והזכאים) אזי תתבטל זיקת ההנאה וזאת משום, שזיקת ההנאה ניתנה למקרקעין ביחס למקרקעין אחר וברגע שאוחדו החלקות אין עוד ערך לזיקת ההנאה.

זיקת הנאה מכוח שנים

ישנה זיקת הנאה הנקראת: זיקת הנאה מכוח שנים.

העיקרון העומד מאחורי סוג זה של זיקת הנאה אומר: כי היה ואדם השתמש במשך 30 שנה לפחות במקרקעין של אדם אחר והשימוש הנ”ל לא היה על פי הסכם וללא התנגדות מצד בעל המקרקעין, עצם שימוש שכזה עשוי להקים זיקת הנאה מכוח שנים לטובת המשתמש או לטובת המקרקעין, שבבעלותו.

לדוגמה: היה ואדם עשה שימוש בשביל שבשטח חלקתו של אדם אחר במשך 30 שנה ברציפות ללא התנגדות מצד אותו אדם אחר עשויה, במצב כזה, לקום זכות של זיקת הנאה מכוח שנים.

ישנן שתי סיבות מדוע להחיל את זיקת ההנאה מכוח שנים: לפי הסיבה הראשונה בעל מקרקעין כפופים אשר נעשה שימוש מסוים במקרקעין שלו במשך 30 שנה רצופות ללא, שהביע התנגדות כפי הנראה השלים עם השימוש במקרקעין שלו וויתר על הפסקת השימוש בהם.

לפי הסיבה השנייה 30 שנה הן תקופה ארוכה מאוד בחיים המודרניים, אשר בהם ישנם שינויים ותזוזות כל הזמן  ולכן תקופה ארוכה שכזאת של שימוש, במקרקעין הכפופים, מעצבת את ציפיות הצדדים לכך כי המצב ישאר כמו שהוא גם בעתיד וגם אם ימכרו את המקרקעין, שבבעלותם לאחר.

ביטולה של זיקת הנאה

בעיקרון תקופת זיקת ההנאה היא לתקופה שאינה מוגבלת אלא אם נקבעה תקופה בתנאי הזיקה. אולם בית המשפט רשאי לפי בקשת היועץ המשפטי לממשלה או צד מעוניין לבטל את זיקת ההנאה או לשנות את תוכנה.

היכולת לבטל זיקת הנאה או לשנות את תוכנה, הינה חשובה ביותר בשל מספר סיבות וביניהן: זיקת ההנאה עשויה להמשך זמן רב או לצמיתות למרות, שהנסיבות שבשלהן הכירו באותה זיקת הנאה אינן תקפות עוד, חוסר יכולת לבטל כאמור עלול גם לשבש את הפעילות הכלכלית במקרקעין הכפופים ואף להפריע לתהליכי עיור, בנוסף אם לא הייתה בידי בית המשפט את הסמכות לבטל את זיקת ההנאה היו צריכים הצדדים לחזות מראש את התרחישים האפשריים, שיביאו לביטול זכות זיקת ההנאה ואת הסיכויים כי תרחישים כאמור יקרו.

דבר זה עלול היה להקשות מאוד על הצדדים. אם כן אך הגיוני הוא, שזיקת ההנאה, שאינה משרתת את המטרות, שלשמן הוקמה וכדומה תבוטל ובכך עוסק החוק המאשר לבית המשפט לבטל את זיקת ההנאה או לשנותה בקרות אחד משלושה והם: הזיקה אינה מופעלת, חל שינוי בנסיבות השימוש בזיקת ההנאה והאחרון בית המשפט רשאי לבטל את זיקת ההנאה אם חל שינוי במצב המקרקעין הכפופים או הזכאים.