המציאות בשוק הנדל”ן בישראל סוערת בימים אלה. מחירי רכישת דירות הינם גבוהים ולחלק נרחב מהציבור לא קיימת אפשרות לעמוד בתשלומי המשכנתא או לגייס את הסכום הראשוני הנדרש לרכישה. לפיכך פונים רבים לאופציית המגורים בשכירות.
מבחינת המשכיר, סביר להניח שנכס הנדל”ן הינו הרכישה היקרה ביותר אשר ביצע בחייו והוא מעוניין לשמור על הנכס. על חוזה להשכרת נכס למגורים יחולו דיני החוזים, המקרקעין וכן דיני השכירות והשאילה.
זקוקים לסיוע משפטי בענייני חוזים ומקרקעין? חייגו: 03-6093833
מה כדאי למשכיר לבדוק לפני חתימה על חוזה להשכרת נכס?
ראשית, יש לתהות היטב על קנקנו של השוכר הפוטנציאלי. נסו לדלות מהשוכר את הפרטים הרלבנטיים עבורכם – מה עיסוקו, כיצד הוא מתכוון לממן את השכירות והוצאות המחייה, האם זו הפעם הראשונה בה הוא שוכר דירה, למה החליט לעזוב את דירתו הקודמת, לאיזו מטרה הוא מעוניין לשכור את הדירה, האם הוא מתכנן להתגורר בה לבד ועוד.
בעל נכס – על מה להקפיד במעמד חתימת החוזה?
חובה לקבוע בחוזה באופן מפורש, כי לא יחולו עליו הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל”ב – 1972.
חוק הגנת הדייר נחקק במקור כדי למנוע פינוי של חיילים בריטים אשר חזרו מהמלחמה באמצעות העלאת שכר הדירה, כך שלא היה ניתן לפנות את הדייר מהנכס והלה אף היה משלם שכירות במחיר נמוך מהמקובל בשוק. לפיכך, אל תותירו לשוכר פתח לטעון, כי מדובר בחוזה לשכירות מוגנת.
בנוסף, חובה להגדיר בחוזה במפורש את דמי השכירות ומנגנון התשלום שלהם. מומלץ לדרוש מהשוכר למסור שניים עשר שיקים או פחות במעמד חתימה החוזה בכדי שלא תאלצו לרדוף כל חודש אחרי דמי השכירות.
אולם, הוצאות דירה כוללות בנוסף גם תשלומי ועד, מיסי עירייה, מים, חשמל ועוד. לפיכך, חשוב שהשוכר יעביר על שמו חשבונות אלה כדי שהעירייה לא תפנה אליך, המשכיר לגביית חובות שעשויים להיווצר בעתיד.
לא זו אף זו, כדי להבטיח שמירה מקסימאלית על הנכס ותשלום כל ההוצאות כמקובל, מומלץ לדרוש מהשוכר בטחונות.
במידה והשוכר לא יכול להציג ערבות בנקאית, כדאי לדרוש שיק ביטחון לתשלום חשבונות עתידיים ושטר ערבות חתום על ידי שני ערבים.
בניסוח החוזה יש להקפיד על הגדרת תקופת השכירות, אופן השימוש במושכר ופינוי הנכס. כדאי לקבוע שבמידה והשוכר יבקש לצאת לפני פקיעת מועד השכירות יהיה עליו להודיע על כך זמן סביר מראש ולדאוג למציאת דייר חלופי, אולם לדרוש שחילופי הדיירים יהיו מותנים בהסכמתכם.
ברוב חוזי השכירות נהוג לאסור על השוכר לבצע שינויים במבנה במהלך תקופת השכירות כדי שלא לגרום נזק לנכס היקר לכם מכל. אל תשכחו לקבוע את זכותכם לערוך ביקורים במושכר, שהרי אתם בעלי הנכס ולשוכרים מוקנית זכות שימוש זמנית בלבד.
מלבד השכירות הרגילה קיימת שכירות משנה, משמע שהשוכר משכיר את הנכס לשוכר נוסף.
רצוי שתתנו את שכירות המשנה בהסכמתכם ובכך שהשוכר הראשי יהיה האחראי לכל נזק, חוב, או עלות שיגרום שוכר המשנה. כך תימנעו ממצב שבו נגרם נזק ואתם נדרשים להתנהל מול אדם שלא חייב לכם דבר.
קיראו בהרחבה על: חוזה שכירות
האם אתה צריך עורך דין? נכסי מקרקעין רבים בישראל ובמקומות אחרים בעולם, מנוהלים על ידי משרדי עורכי דין על כל המשתמע מכך, גם בהיבט החוזי.
בעל נכס המבקש להשכירו למשך תקופה ארוכה, יכול להעזר בשירותיו של משרד עורכי דין ובכך להסיר מעצמו את האחריות לניהול הנכס, לבדיקת השוכרים ולכל ענייני החוזים והערבויות.
משרד עורכי דין דורה כהן ויצמן ושות’ מפעיל מחלקה משפטית המתמחה בענייני נדל”ן ומקרקעין. אנו מציעים יעוץ משפטי אישי ודיסקרטי בכל עניין הנוגע לשכירות נכסים בישראל ומחוצה לה. במקרה של ספק, אין ספק! פנו אלינו ואנו נשמח לסייע ככל שרק ניתן.
זקוקים לסיוע משפטי בענייני חוזים ומקרקעין? חייגו: 03-6093833
