בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה בשוק הישראלי והיא קניית נדל”ן בקבוצה של מספר חברים קבוצה זו קרויה – “קבוצת רכישה“.
כיום אחוזים ניכרים מההשקעה בנדל”ן מבוצעים באמצעות קבוצות אלו, ויש נתונים המצביעים על כך שבת”א עד כשליש מהדירות נרכשות בדרך זו.
זקוקים לסיוע משפטי בענייני נדל”ן ומקרקעין? חייגו: 03-6093833
אז מהי למעשה קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא התארגנות של מספר בני אדם לרכישת שטח מקרקעין לטובת בנייה של יחידות דיור על אותו השטח. בדרך כלל לקבוצה יש יזם המוביל את המהלכים למציאת המגרש ואת המו”מ לרכישתו.
מדוע כדאי לפעול באמצעות קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה עשויה להפחית את העלויות של רוכשי הדירה באופן משמעותי זאת משתי סיבות עיקריות:
ראשית, פעולת הקבוצה עצמאית, ועל כן היא חוסכת את עלויות התיווך שגובה קבלן עת קונים ממנו דירה.
שנית, קבוצת רכישה עשויה לזכות לפטור ממע”מ וגם להקלות במיסים אחרים יש המגלמים את שווי הטבת המיסוי בכ-17 אחוז מערך הדירה.
יש לשים לב כי הטבת המס בגין מע”מ תתקבל רק אם קבוצת הרכישה קנתה את הקרקע מגוף פרטי (ולא מנהל מקרקעי ישראל) וכן שבכדי לקבל את ההטבה יש לבצע הפרדה מלאה בין קניית המשטח, לבין שכירת שירותי הקבלן שיבצע את הבנייה בפועל.
יש לציין כי במקום בו מארגן הקבוצה הוא גם למעשה הקבלן שעומד מאחורי הבנייה הדבר ימנע את קבלת ההטבה כאמור.
האם חברי קבוצת רכישה מקבלים בעלות בקרקע?
כן, חברי הקבוצה הם למעשה שותפים במקרקעין, כאשר על כל אחד מהם רשומה דירה (בדומה לבית משותף).
יש לשים לב! כי קיים נאמן המלווה את הפרויקט וערב לכספים שמשתלמים ע”י קבוצת הרכישה. הנאמן המומלץ ביותר הוא מוסד בנקאי. ניתן גם לבטח את הסיטואציה בה רוכש מסוים פורש מהפרויקט טרם הפקדת כל הכספים ע”י הגעה להסכם עם הבנק שבכגון דא הוא (הבנק) ייכנס בנעלי הרוכש, ויהפוך לשותף בקבוצה.
קיראו בהרחבה על: מס רכישה
חילוקי דעות בתוך הקבוצה
שותפות היא מלאכת מרכבה שעלולה להנביט עימותים באינסוף תחומים.
מכך חשוב לבחון את הקבוצה עמם אתם נכנסים לפרויקט.
כמו כן חשוב לנסות ולאבחן את כל חילוקי הדעות שיצופו מראש כגון כיצד תתבצע חלוקת דירות לאחר סיום הבנייה? כיצד יוסכם על הערכת שווי הדירות במהלך החלוקה? וכן מנגנונים של קבלת החלטות תוך כדי תנועה (מנגנון של רוב – לדוגמא)
מעבר לכך ניתן לקבוע בחוזה מנגנונים המגבילים את חברי הקבוצה מלעשות ככל העולה על רוחם. למשל ניתן להגביל את מכירת הדירה בידי שותף פלוני ע”י מנגנון חוזי שיעשה ב”הסכם שיתוף”. עם זאת יש לציין כי החוק לא מאפשר הגבלות כאמור לתקופה שעולה על מס’ שנים.
סיכונים שצריך לקחת בחשבון בעת כניסה לקבוצת רכישה
הסיכון הגדול ביותר בקבוצת רכישה הוא שלמעשה מדובר בקבלן במסווה והכול אחיזת עיניים. הדרך להתמודדות עם הסיכון היא לבחון את חברי שאר הקבוצה, ולבחון כמה למעשה יש לאדם הבודד בקבוצה אוטונומיה כלשהי לדיון והכרעה.
מעבר לכך כמובן קיים הסיכון שמס הכנסה יראה בעסקה כעסקה קבלנית לכל דבר ועניין ויחייב את הרוכשים במע”מ לאור סעיף 86 לפקודת מס הכנסה המאפשרת לפקיד השומה שיקול דעת בביטול עסקאות מכר (לצורך מס) כעסקאות מלאכותיות.
עם זאת יש לציין כי קבוצות רכישה מתאפיינות באדם שמארגן אותן בדרך כלל איש צווארון לבן כגון עורך דין, ואך טבעי שמארגן הקבוצה יזכה ליכולת תמרון והכרעה בסוגיות שונות.
ליווי משפטי של משרד עורכי דין דורה כהן ויצמן
קניית דירה, מחייבת היוועצות עם עורך דין, מומלץ מאוד שקבוצת הרכישה תלווה באופן קבוע על ידי משרד עורכי דין.
כמו כן מומלץ לכם כרוכשים לשוחח עם עורך הדין ולעלות בפניו כל חשש שמקנן בכם, וכל קונפליקט עתידי אותו אתם צופים, וזאת לצורך מתן פתרונות מראש, לבעיות שעלולות להתעורר בעתיד.
זקוקים לסיוע משפטי בענייני נדל”ן ומקרקעין? חייגו: 03-6093833
