השימוש בקרקע באמצעות חכירתה ממינהל מקרקעי ישראל (להלן “המינהל”) כרוכה בסוגים רבים של דמי שימוש, כגון דמי חכירה, דמי היוון, דמי הסכמה ועוד. אחד מסוגי התשלומים למינהל נקרא דמי היתר.
דמי היתר הינם למעשה תוספת לדמי החכירה המשולמת למינהל כאשר מבקש החוכר לעשות שימוש בקרקע החורג מן השימוש המקורי שבהתייחס אליו נקבעו דמי החכירה בעת חתימת חוזה החכירה עם המינהל.
יכולים להיות מספר הרחבות לשימוש המקורי שנקבע לקרקע בגינם ידרש החוכר לשלם דמי היתר ביניהם דמי היתר לתוספת בניה, דמי היתר עבור שינוי ייעוד הקרקע או אופן ניצולה, דמי היתר בגין פיצול מגרש.
במקרה של דמי היתר לתוספת בניה אלה ישולמו רק במקרה של תוספת בניה מעבר לזכויות הבניה המקוריות בקרקע. כך למשל לא יגבו דמי היתר לתוספת בניה של 40 מר’ מעבר ל-120 מר’ בנויים של בית צמוד קרקע כאשר זכויות הבניה בקרקע עמדו מלכתחילה על 160 מר’.
דמי היתר, וכך גם דמי היתר לתוספת בניה, משולמים למינהל בין אם מדובר בקרקע שחוזה החכירה שלה עם המינהל עבר היוון או אם מדובר בקרקע שהשימוש בה נעשה עדיין תחת חוזה חכירה רגיל.
זקוקים לסיוע משפטי בענייני מקרקעין? חייגו: 03-6093833
הסוגים השונים של דמי היתר המשולמים למינהל
קיימים שלושה סוגים עיקריים של דמי היתר:
דמי היתר לתוספת בניה – משולמים כאשר תוספת הבניה תואמת את מטרות החכירה, למשל על קרקע לבניית בית צמוד קרקע תיתכן תוספת בניה צמודת קרקע בלבד. לעיתים תוספת הבניה המבוקשת מותרת על פי תוכנית בניין עיר אך חוזה החכירה המקורי מגביל את זכויות הבניה למידה נמוכה מהאפשרית על פי תוכנית זו.
במקרים כאלה ניתן להוסיף ולבנות אך מעשה זה עשוי להיות כרוך בתשלום דמי היתר עבור תוספת בניה. בהמשך המאמר יפורטו התנאים שלפיהם נקבע אם יש לגבות דמי היתר לתוספת בניה או לאו. כמו כן יפורטו תעריפי התשלומים הנגבים.
דמי היתר עבור שינוי יעוד מקרקעין – דמי היתר אלה ישולמו למינהל כאשר החוכר מבקש לעשות שימוש בקרקע השונה מזה שנקבע בחוזה החכירה המקורי או כאשר הוא מבקש לבצע בנייה נוספת שאינה נחשבת לתוספת בנייה למבנה קיים.
כך למשל יגבו דמי היתר כאלה במקרה שהחוכר מעוניין לבנות יחידת דיור נוספת, המותרת על פי תוכנית בניין עיר, בבניית בנין מגורים בן כמה קומות במקומה של בניה צמודת קרקע או כאשר מבוצעת בניה על קרקע שהיתה במקורה מיועדת לחקלאות ו”הופשרה” לבנייה.
דמי היתר בפיצול מגרש – דמי היתר אלה ישולמו כאשר מחולק מגרש שהוחכר בעבר כמגרש אחד למספר מגרשים שעליהם מותרת בניה נפרדת.
בואו לקרוא בהרחבה על: רישיון לסגירת מרפסת קבוצת רכישה
באילו מקרים ובאילו היקפים גובה המינהל דמי היתר לתוספת בנייה?
בדרך כלל ייתן המינהל פטור מתשלום דמי היתר לתוספת בנייה אם מדובר בתוספת בניה ליחידת מגורים אחת בבניה נמוכה כאשר השטח הבנוי, כולל התוספת, לא עולה על 160 מר’.
עם זאת, אם שילם החוכר דמי חכירה לפי זכויות בניה נמוכות משניתן היה לפי תוכנית בנין עיר, למשל עבור 120 מר’ בעוד אפשר היה עד 160 מר’, יגבה המינהל דמי היתר לתוספת בניה עבור כל תוספת מעל זכויות הבניה המקוריות למן המר’ הראשון.
עד לסוף שנת 2002 גבה המינהל דמי היתר לתוספת בניה בשיעור של 51% משווי זכויות הבניה הנוספות. במקרים בהם היה החוכר נדרש לשלם במקביל היטל השבחה לרשות המקומית ניתן היה לקבל החזר מהמינהל בגובה מחצית היטל ההשבחה או מחצית דמי היתר לתוספת בניה לפי הנמוך מבין השניים.
כיום תקפה החלטה מס’ 933 של מועצת המינהל ועל פיה נגבים במרבית המקרים דמי היתר לתוספת בניה בשיעור של 31% מהעליה בשווייה של הקרקע, אשר נובע מאישור זכויות הבניה המוגדלות. מנגד לא ניתן עוד לקבל החזר כלשהו במקרים בהם נדרש החוכר לשלם גם היטל השבחה לרשות המקומית.
קיראו בהרחבה על: הרפורמה בחוק התכנון והבניה פשיטת רגל של קבלן
זקוקים לסיוע משפטי בענייני מקרקעין? חייגו: 03-6093833
