היצע המקרקעין הקיים במדינת ישראל נמצא בבעלות גופים שונים. מנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף האחראי על ניהול 93 אחוז משטחי המקרקעין של המדינה. מוסד זה מעניק זכויות שימוש וניהול בקרקע לפי הסכם חכירה.
חכירה היא זכות קניינית הדומה במהותה לזכות השכירות. חכירה לדורות היא חכירה ל- 25 שנה.
שינוי יעוד מקרקעין הוא שינוי המטרה לשמה הוקצתה הקרקע במסגרת הסכם החכירה עם המנהל.
לשיחה מיידית עם עורך דין בנושא מקרקעין חייגו: 03-6093833
מתי צריך לעשות שינוי יעוד למקרקעין?
הסתכלות על העיר במישור התכנוני מלמדת, כי השטח העירוני הוא פאזל של קרקעות שהוקצו לצרכים שונים.
שימוש זה מכונה ייעוד הקרקע. המטרה שלשמה נועדה הקרקע והפוטנציאל הטמון בייעוד זה מהווים חלק משמעותי מהערך המיוחס למקרקעין. השימוש נקבע בין היתר לפי המיקום של המקרקעין, הצרכים, המצב הפיזי וחוקי התכנון והבנייה החלים באזור.
קיראו על: זכויות במקרקעין
חוק התכנון והבניה תשכ”ה-1965 קובע בסעיף 145 שלא ניתן לעשות שינויים בשטחי קרקע, שלא בהיתר הועדה המקומית לתכנון ובנייה. היתרים אלו ניתנים על פי תוכנית בניין ועיר (תב”ע) שמסדירה את שימושי הקרקע המותרים באזור מסוים. תוכנית זו מורכבת מתקנון, תשריט ונספחים.
החוק אף קובע היררכיה בין מספר תוכניות מסוג זה: תוכנית מתאר ארצית, תוכנית מחוזית ותוכנית מקומית. שיטת הייעוד נוצרה בראשית המאה ה-20 ובה מסומנים השימושים המותרים בקרקע לפי צבעים שונים המסמלים את השימוש המורשה.
עשיית שימוש או בנייה על הקרקע שלא לפי ההיתר עלולה להיות בלתי חוקית ובשל כך לחשוף את יזם הפעילות לענישה פלילית בהתאם להוראות הקבועות בעניין זה בחוק התכנון והבנייה. לכן כאשר רוצים להשתמש בקרקע לא לייעוד שבשבילו היא הוקצתה, יש לבקש לבצע שינויי יעוד של המקרקעין.
מהם הקשיים בעת שעולה צורך לשנות יעוד למקרקעין?
הצעד הראשון לפני עשיית שינויים בקרקע מסוימת, הוא לבדוק בחוזה חכירת הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל מהם אופני השימוש המורשים ולעיין בתוכנית הבניין ועיר של האזור, כדי לראות מהם הייעודים המורשים במקרקעין זה. את התוכנית ניתן למצוא במשרדי הרשות המקומית או באתר האינטרנט של משרד הפנים.
כאשר הבנייה עומדת בהיתרים הקבועים בתוכנית או בחוזה החכירה יש לבקש את אישור הוועדה המקומית ולהתחיל במלאכה. לעומת זאת, כאשר הבנייה איננה לפי התב”ע או חוזה החכירה צריך לבקש שינוי ייעוד של הקרקע. בקשת שינוי זו היא למעשה בקשה לתוכנית תב”ע חדשה.
קיראו על: רכישת דירה
בקשת שינוי הייעוד מתבצעת בכמה שלבים. ראשית על יזם להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה לשינוי התוכנית. הוועדה המקומית צריכה לבחון את הבקשה ולהגיש את המלצותיה בעניין תוך 60 ימים. כאשר ההמלצה חיובית, היא צריכה למסור זאת לוועדה המחוזית. אישור ההמלצה לשינוי על ידי הוועדה המחוזית יכול לקחת זמן רב.
הוועדה צריכה לקחת בחשבון את התאמת התוכנית לתנאי הסביבה, תוכניות מהנדס העיר ועוד.
עורך דין לשירותך – לצורך שינוי יעוד מקרקעין!
שינוי הייעוד שנקבע למקרקעין אינו הליך פשוט ומצריך חשיבה מקצועית המשקללת היבטי מיסוי, היבטים תכנוניים ועוד. בעזרת סיוע של עורך דין המתמחה במקרקעין ובתכנון ובנייה תוכלו לנסות לעבור את ההליך הנדרש בצורה פשוטה, מהירה ויעילה יותר.
משרד עורכי דין דורה כהן ויצמן עומד לרשותך, ואנו נשמח להפגש איתך ולהסביר את כל מה שצריך לדעת לפני שפונים להליך של שינוי יעוד מקרקעין בישראל.
לשיחה מיידית עם עורך דין בנושא מקרקעין חייגו: 03-6093833
