חריגת בניה מתייחסת לכל סוג של בניה המתבצע ללא קבלת היתר כדין או אגב סטיה ממנו. תופעה זו, על מגוון ביטוייה, מהווה הפרה של זכויות הבניה הקיימות לגבי הקרקע, חריגה מהמטרה, שיועדה עבור הקרקע ומהתשתית התכנונית, שנקבעה במסגרת תוכניות בניין עיר ונחשבת לעבירה על חוקי תכנון ובניה.
לצורך אישור בניה חריגה לסוגיה יש לקבל היתר מקדים. הגורם האמון על התרת בניה ושימוש חורגים הינו הועדה המקומית לתכנון ובניה, ברשות המקומית בה מצוי הנכס / המגרש, בגינו מוגשת הבקשה.
סוגים שונים של חריגות בניה
חריגות בניה מוצאות ביטויין בקשת רחבה של אופנים, בהם: גובה הבניה (בבתים פרטיים או משותפים), מיקומי החניות בפועל לעומת מה שהוקצה בשלב התכנון, חריגה מקווי בניין שהוגדרו במרשם המקרקעין (טאבו), חריגה בשטח הבניה – הן באחוזי הבניה המותרים על גבי הקרקע והן ביחס בין האחוזים המאושרים לבניה בכלל השטח לבין השטח הבנוי בפועל, סוג המדרגות, מעלית, פתחים ומוצאות ועוד.
זקוקים לסיוע משפטי בענייני מקרקעין? חייגו: 03-6093833
חריגות בניה מתבצעות הן בשטח פרטי, דוגמת: בניית חדר נוסף על הגג, תוספת פרגולה וסגירת מרפסת והן בשטח ציבורי, דוגמת הסגת גבול ביחס למקרקעין משותפים או בניה למטרות, שאינן באות בגדרי הייעוד, שנקבע במסגרת תוכנית בניין עיר לאזור מסויים.
השימוש החורג יכול שיעשה בדרך של סטייה מתוכנית בניין עיר או כשימוש, החורג מההיתר הקבוע במסגרת ייעוד האזור.
קבלת היתרים לחריגות בניה
בין הנסיבות, אשר בהן נדרשת קבלת היתר בניה, נמנים גם חריגת בניה, עשיית שימוש חורג וכן כל תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים. ההיתר, אשר ניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה, מהווה אישור לביצועם.
תוקף ההיתר נקבע בהתאם לסוג החריגה: היתר לשימוש חורג מתוכנית – ניתן לתקופה מוגבלת מראש (על פי רוב לשנה); היתר לשימוש חורג מהיתר קבוע – אינו מוגבל בהכרח לפרק זמן מסויים. ההיתר שניתן מלמד על סוג והיקף זכויות הבניה בנכס נשוא האישור.
תשריט ההיתר, חתום ומאושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, כולל את תרשים החלקה / המגרש / הנכס לגביו ניתן ההיתר, תרשים סביבתי וכן תשריט התוספת או השינוי המבוקשים. בנוסף, מלמד ההיתר על תוכניות בנין העיר, אשר חלות על הנכס ומפרט לגבי ההקלות, שאושרו במסגרת ההיתר.
לצורך הגשת בקשה לקבלת היתר בניה יש לעמוד במספר דרישות, ובהן: הוכחת בעלותו של מבקש ההיתר על המקרקעין נשוא הבקשה; החתמת כלל בעלי הזכויות בקרקע – במקרה של בקשת היתר חריגה לגבי בית או קרקע משותפים, ולרבות החתמת שלושת רבעי מהבעלים או מי שהינם הבעלים של שני שליש מהרכוש המשותף (למעט חריגים, הקבועים בחוק).
בנוסף, יש לעמוד בתנאים פרוצדורליים שונים, בהתאם לסוג הבקשה, דוגמת הגשת מפה טופוגרפית מעודכנת של אתר הבניה, הגשת תוכנית הגשה בצירוף תשריט חתום, במקרה בו נדרשת הקלת בנייה – פרסום בשלושה עיתונים לצורך אפשרות הגשת התנגדויות על ידי הציבור וכדומה.
לאחר אישור הבקשה נדרש מקבל ההיתר לפעול להשגת אישורים נדרשים נוספים מטעם גופים דוגמת בזק וחברת החשמל, אישור מוניציפלי לגבי תוכנית הביוב וכן אישור שירותי כבאות והצלה, אישור לגבי תקינות חומרי הבנייה וכד’.
קיראו על: אישור לסגירת מרפסת דמי היתר לתוספת בניה
הבעייתיות שמעוררות חריגות בניה ללא היתר והמלצות לרוכשי דירות
טרם רכישת דירה מומלץ לוודא שהיא בנויה כחוק, על פי הרישומים, המתייחסים לנכס ולייעודי הקרקע במרשם המקרקעין (טאבו) ובהתאם להיתר הבניה.
חוסר התחקות אחר חריגי בניה עשוי להיות לרועץ בהמשך ולעכב את הליכי מכירת ומסירת הנכס. במידה וקיימים חריגים יש לפנות לגורמים הרלוונטיים ברשויות ולעדה המקומית לתכנון ובניה ולפתוח בהליכים, הנדרשים לצורך קבלת היתר בניה, אשר משתרעים על פי רוב על פני תקופה של מספר חודשים.
במקביל, כדאי לברר לגבי זכויות בניה נוספות, שקיימות לגבי הנכס ואשר עשויות להשפיע על שוויו.
לצורך בחינת זכויות הבניה ווידוא קיום חריגות בניה ואפשרות להשיג היתר בגינן, מומלץ להסתייע בשירותי יעוץ משפטי מטעם משרד עורכי דין המתמחה בענייני מקרקעין.
חלות הדין הפלילי על חריגות בניה
על פי חוק תכנון ובניה והתקנות מכוחו, נחשבות חריגות בניה לעבירה פלילית. בהתאם לכך, נגד אדם, אשר נמצא חשוד בחריגת בניה – קבלן, אדריכל או אדם פרטי יוגש כתב אישום והוא צפוי לעמידה לדין ולנקיטת הליכים מנהליים נגדו, דוגמת צו מניעה להפסקת העבודה או צו הריסה מנהלי.
זקוקים לסיוע משפטי בענייני מקרקעין? חייגו: 03-6093833
