עיסקת קומבינציה במקרקעין הינה עיסקה שבה בעליו של שטח נותן לקבלן, או ליזם, חלק מהשטח שלו, בתמורה לקבלה בעתיד של נתח מוסכם מראש של המבנים שייבנו על ידי הקבלן על השטח.
במאמר זה נסקור את עיסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את שווייה, את יתרונותיה לקבלן ולבעל השטח, את התשלומים שיצטרך בכל זאת כל אחד מהם לשלם, ואת הסיכון שלוקח על עצמו בעל השטח והפיצוי על סיכון זה, באמצעות “שיעור הקומבינציה”.
מהי עיסקת קומבינציה במקרקעין?
עיסקת קומבינציה במקרקעין, או עסקת חליפין במקרקעין, הינה עיסקה שבה בעל הקרקע מציע ליזם, או לרוכש, בעלות על חלק מן הקרקע אשר ברשותו או על כולה, בתמורה לבעלות על חלקים במבנה אשר ייבנה על קרקע זו. שווי השוק של העיסקה נמדד על פי החלק שמקבל המוכר במבנה שייבנה, חלק זה מכונה גם “אחוז הקומבינציה”, או “שיעור הקומבינציה”.
בשל העובדה כי הקבלן מקבל את השטח היום אולם בעל הקרקע יקבל את התמורה רק בתום הבניה, שיעור הקומבינציה צריך לכלול בתוכו גם את מרכיב אי הוודאות, או הסיכון שלוקח על עצמו בעל השטח, כאשר הוא אינו יודע כיצד ישתנה השוק, או ערך השטח שלו, במהלך זמן הבנייה.
סוגי עיסקאות קומבינציה במקרקעין
עיסקת מכר מלא – עיסקה שבה כל הקרקע ניתנת לקבלן בתמורה לחלק מהמבנים שייבנו עליה. מבחינה חשבונאית, זוהי עיסקת קומבינציה שעל פי רוב היא פחות כדאית.
עיסקת מכר חלקי – בעיסקה זו מקבל היזם או הקבלן חלק מהשטח ובתמורה מציע חלק מהמבנים שייבנו עליו.
למידע נוסף וסיוע משפטי מיידי, לחץ כאן: יעוץ משפטי
בעצם קביעת שיעור הקומבינציה, נקבע ערך העיסקה. בשל האופי הגמיש והמורכב של עיסקת קומבינציה, לא קל להעריך את שווי העיסקה ואת “שיעור הקומבינציה”.
שמאי מקרקעין יעריכו את שיעור הקומבינציה המתאים לכל עיסקה ספציפית על ידי שני כלים – האחד הוא בחינה כלכלית של העיסקה – בחינה מקיפה של שווי הקרקע, שווי הבנייה המתוכננת, צפי בנוגע להתנהגות השוק במשך זמן הבניה, תשלום מיסים והיטלים, תמחור הסיכון שלוקח עליו בעל הקרקע בעודו ממתין לקבלת התמורה עבור השטח שנתן, ועוד.
והכלי השני יהיה אמדן השוואתי, על פי נתוני שיעורי קומבינציה של עיסקאות מקרקעין דומות, שנעשו לאחרונה באיזור גיאוגרפי דומה.
היתרונות בעיסקת קומבינציה במקרקעין
מבחינת בעל המיגרש, נחסך ממנו הצורך לשאת בהוצאות הבניה על המיגרש וכן הצורך לדאוג לבניה ולאיכותה. במקום זאת, הוא מוצא קבלן מקצועי שיש לו מניע לדאוג לבניה מיטבית (מפני שהוא שותף לרווחים על הבניה).
כמו כן, בעל המיגרש לא יצטרך לשלם מס רכישה כשיקבל את חלקו במבנה על השטח, מפני שלא מדובר בעיסקה שבה כסף מחליף ידיים, אלא המוכר רק קיבל שירותי בנייה על החלק שלו בקרקע.
מבחינת הקבלן או היזם, גם הוא יחסוך תשלום מיסים מפני שלא רכש את המיגרש שעליו הוא בונה בתמורה לכסף, לכן על המיגרש לא ישלם מס רכישה. ובנוסף, בגלל שהשטח שלו מבלי שיצטרך לשלם עליו, הוא יוכל לשעבד את הנכס לשם קבלת מימון עבור הבניה, יתרון שמתאפשר אחרת, רק כאשר השטח נרכש בנפרד מצרכי הבניה ובמזומן.
בחינת הכדאיות הכלכלית של העיסקה
מכיוון שמדובר בעיסקה מורכבת, בה המוכר מוכר חלק מהמגרש ויש צורך להעריך מה שווי החלק ומה יהיה שווי המוצר המוגמר ושווי הנתח שאותו יקבל בעל המיגרש, כדאי לערב שמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה בהערכת שווי העיסקה.
תשלומים והיטלים בעיסקת קומבינציה
בעיסקת קומבינציה יחולו על הצדדים התשלומים הבאים:
בעל הקרקע יתבקש לשלם את תשלום המע”מ על שירותי הבניה, היטל השבחה על השטח במידה ויש צורך לשלמו, היוון הבעלות על הקרקע (במידה ומדובר בקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל), ותשלום מס שבח, באופן חלקי וקטן משמעותית מהמס שהיה משלם לו היה מוכר את השטח.
הקבלן או היזם ישאו בתשלומים הבאים: תשלום מע”מ, מס רכישה עבור החלק שלו בפרוייקט בלבד, תשלום האגרות לצורך קבלת היתרי בניה על פי חוק, וכמובן, מס הכנסה.
למידע נוסף וסיוע משפטי מיידי, לחץ כאן: יעוץ משפטי
