אלה זכויות מקרקעין קיימות בישראל?
מאמר זה מטרתו, להביא לידיעתכם, את הזכויות השונות שניתן להחזיק במקרקעין תוך התמקדות בשלוש זכויות מסוימות: זכות החכירה לדורות, זכות השכירות וזכות השאילה, אולם ראשית, נגדיר מהם מקרקעין.
הגדרה למקרקעין ניתן לפגוש בסעיף 3 לחוק הפרשנות הקובע כדלקמן: “מקרקעין – קרקע, כל הבנוי עליה, והנטוע בה, וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה”. ניתן לחשוב על מספר בעיות בהגדרת הסעיף, עם זאת לא נדון בכך במאמר זה.
למידע נוסף על זכויות במקרקעין ופנייה אל עורכי דין בתחום,
לחץ כאן: יעוץ משפטי
זכות במקרקעין היא זכות קניינית – כלומר זכות שטובה מול כל העולם, וניתן לסחור בה (למאפייני הזכות הקניין ממליץ על ספרו של יהושע ויסמן, דיני קניין: החלק הכללי). ישנם מספר זכויות, המוגדרות בחוק המקרקעין כניתנות לרכישה, נעבור על מקצתם:
1. זכות הבעלות – מלכת הזכויות, כאשר כל זכות אחרת נגזרת ממנה.
2. חכירה לדורות – בדומה לזכות השכירות, אך מהותה זכות לשימוש בנכס לתקופה ארוכה של כ-25 שנים ומעלה.
3. שכירות – שכירות, היא זכות שימוש בנכס לתקופה קצובה, במגבלות חוזה שכירות שהוסכם עליו בין הצדדים.
4. שאילה – כמו שכירות, רק שהזכות להשתמש בנכס ניתנת ללא תמורה.
5. משכנתא – זכות לתפוס את הנכס בתנאי שלא תיפרע הלוואה מסוימת.
6. זיקת הנאה – זכות לעבור בנכס או לבצע בו פעולה מסוימת באופן קבוע.
7. זכות קדימה – זכות לרכישת את הנכס לפני אחרים.
במאמר זה כפי שכבר הוצג, נתמקד בשלושה מבין הזכויות – החכירה, השאילה, והשכירות.
חכירה לדורות מול מנהל מקרקעי ישראל
סעיף 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל קובע כי לא ניתן לסחור בקרקעות המדינה. מכך נהוג כי מנהל מקרקעי ישראל, מחכיר את הקרקע לתקופה של 49 שנים עם אופציה להארכת התקופה ב-49 שנים נוספות.
עם הזמן החלו בתי המשפט והמחוקקים להשוות את זכות הבעלות לזכות החכירה לדורות, אם כי עדיין קיימים הבדלים בין השניים. ראשית, לטובת חכירה יש צורך בתשלום כספים לטובת מנהל מקרקעי ישראל (עם זאת דמי החכירה הצטמצמו דרמטית עם השנים).
כמו כן מנהל מקרקעי ישראל יכול להתערב בניהול הנכס, הדבר מתבטא בעיקר בהבעת בהתנגדות לביצוע בנייה כזו או אחרת במקרקעין המוחכרים. עם זאת, כפי שכבר צוין, אם נעים על ציר הזמן רואים תהליך של הפיכת זכות החכירה למין זכות בעלות, כך לדוגמא לעניין אישור של קווי חשמל בשטח המקרקעין (ראה גם ע”א 202/72) נקבע שהחוכר (ולא המנהל) הוא המאשר את קווי החשמל בשטח המקרקעין.
כמו כן לעניין סמכות בית המשפט בניהול התביעה הוכרע כי תביעה בחכירה תוכרע בערכאות בית המשפט המחוזי – וזאת בדומה לבעלות.
זכות לשכירות
נהוג להפריד בין שניים, הזכות הראשונה – שכירות רשומה, השנייה שכירות לא רשומה. שכירות מעל 10 שנים בבתי עסק ובדירות מחויבת ברישום (חוק השכירות והשאילה), ובמקרקעין שאינם כאמור לאחר כ-5 שנים תידרש השכירות ברישום (חוק הגנת הדייר).
הבדל העיקרי בין ה”שכירויות” הוא לעניין סעיף 8 לחוק המקרקעין הדורש כי לעסקה במקרקעין יינתן תוקף רק בחוזה בכתב. בעוד שבשכירות רשומה סעיף 8 עדיין חל והעסקה טעונה מסמך בכתב, שכירות שאינה רשומה – אינה דורשת מסמך כאמור.
ראוי לציין שבמקום שהצדדים מבקשים זאת, ניתן לרשום שכירות בטאבו – גם אם לא חייבים לעשות כן.
האם ניתן לשעבד או להעביר לאחר זכות לשכירות?
העיקרון היסודי של זכות הקניין שעמה גם נמנית זכות השכירות, היא העבירות שלה. כלומר אנחנו בתור חברה מעוניינים שנכסים יעברו ידיים ולכן אנחנו מקנים לזכות הקניין עבירות מאדם לאדם.
עם זאת, המשכיר יכול להגביל את זכות העבירות של השוכר בחוזה בינם, ולמנוע מהשוכר להעביר או למשכן את זכות השכירות שלו.
שאילה של מקרקעין
שאילה היא שכירות, רק שניתנת ללא תמורה. באופן עקרוני, אותם דינים שחלים ביחסי שוכר – משכיר, חלים גם על יחסי שואל – משאיל. עם זאת קיים הבדל אחד מהותי לעניין חוק השומרים. בעוד השוכר אחראי רק על נזקים שנגרמו לנכס ברשלנותו, השואל (אלא אם הוסכם אחרת) אחראי באופן רחב יותר לנזקים שנגרמים לנזק בזמן שאילתו.
בניגוד למקרים בהם מדובר בזכויות מקרקעין אחרות, במקרה זה – קיים סיכוי גבוה יותר שנזק שנגרם למקרקעין או למיטלטלין שבאחראיות השואל, יושט על השואל על אף שבמקרה דומה לא היה מיוחס לאחראיות של שוכר.
לפנייה אל עורכי דין בתחום המקרקעין, לחץ כאן: יעוץ משפטי
